Introduction

Une certaine pratique commerciale tend à considérer le crédit hypothécaire comme un produit d'appel. Les conditions de concurrence sont donc sévères et il est fréquent qu'un consommateur obtienne du prêteur, après négociation, un taux inférieur au taux repris dans le tarif joint au prospectus. Le prospectus peut lui-même prévoir des réductions conditionnelles.

La réduction conditionnelle du taux est autorisée par les dispositions du livre VII relatives au crédit hypothécaire. Ainsi, l'article VII.147, § 1, autorise la vente groupée qui est définie à l'article I.9,89° :

L'article VII.147, § 1, alinéa 2 précise que Si le prestataire de service préconisé par le prêteur ou, le cas échéant par l'intermédiaire de crédit est proposé dans le cadre d'une vente groupée, ceux-ci ne sont pas tenus de maintenir le prix réduit des produits financiers ou des services groupés, au cas où le consommateur utilise son droit à faire appel au prestataire de services de son choix.

Il est assez usuel qu'un crédit hypothécaire à destination immobilière soit proposé avec un taux réduit si et pour autant qu'un service accessoire (une assurance incendie, une assurance solde restant dû, une ouverture de compte avec domiciliation des revenus) soit conclu par le consommateur avec un prestataire désigné par le prêteur.

Le Code contient quelques dispositions concernant le calcul du taux périodique variable lorsqu'une réduction de taux est consentie.

La réduction de taux temporaire

La réduction de taux peut également être temporaire. Elle est alors accordée par le prêteur pour une période déterminée. Il ne peut s'agir que d'un contrat de crédit à taux fixe. Le contrat mentionnera deux taux : le taux réduit et le taux sans réduction. Ces taux se succéderont dans le temps et le taux réduit sera applicable pendant la période convenue. Les deux taux doivent être utilisés pour le calcul du tableau d'amortissement, période après période.

Une réduction temporaire est exclue pour les contrats de crédit consentis à un taux variable. Ceci se déduit du fait que :

• le contrat de crédit hypothécaire à taux variable ne peut mentionner qu'un seul taux débiteur par contrat de crédit (nécessairement calculé au départ du taux périodique initial),
• par ailleurs le taux périodique initial (à savoir le taux qui sert de base au calcul des intérêts dus par le consommateur lors du premier versement en intérêt) doit être mentionné (par un chiffre précis) dans le contrat de crédit,

La réduction conditionnelle

La réduction conditionnelle est celle qui est consentie par le prêteur pour autant que le consommateur satisfasse la (ou les) condition(s) posées par le prêteur pour l'accorder. La condition posée par le prêteur devra être précisée dans l'ESIS et dans le contrat de crédit. Le coût du service accessoire devra en outre être pris en compte dans le calcul du TAEG dans la mesure où la conclusion de ce service accessoire est obligatoire pour bénéficier des conditions avantageuses du crédit, L'article VII.147, § 1er, reconnait le droit du consommateur de conclure le contrat accessoire avec un autre fournisseur que celui qui est proposé par le prêteur (ou l'intermédiaire) mais il reconnait en pareil cas, au professionnel de ne pas consentir le prix réduit des produits financiers ou des services groupés.

Si en cours d'exécution du contrat de crédit, le consommateur cesse de respecter les obligations découlant du service accessoires (il cesse de payer les primes de l'assurance incendie, par exemple), il perdra le bénéfice du taux réduit. Cette conséquence doit faire l'objet d'une explication adéquate dans la phase précontractuelle comme le prévoit l'article VII.129, al.2, 4°. Dans cette même hypothèse, lors de la révision périodique du taux, le prêteur pourra appliquer la variation en partant du taux sans réduction (VII.143, § 3, 6°), De même, l'application du plafond et du plancher seront calculés en tenant compte du taux sans réduction (VII.143, § 3, 7°, alinéa 2).

Si le consommateur met un terme au service annexé en raison de modifications tarifaires unilatérales du coût par le prêteur, il est soutenu que le consommateur ne devrait pas perdre le bénéfice de la réduction de taux (J. Vannerom, « Een bondig overzicht van het hypothecair kredietrecht 2.0 », D.C.C.R., n° 111, 2016, p. 66, n° 8; voy. ég. BIQUET-MATHIEU, C. "Le capital et les intérêts", in Le crédit hypothécaire au consommateur, ULG/UCL, Larcier, Coll. Patrimoine et notariat, 2017, n°42, p. 291).

Ce dernier auteur relève que la note infrapaginale n°10 de l'annexe 1 de l'arrêté royal du 14 septembre 2016 (commentant l'exemple n°33) précise : Cela signifie que le consommateur perd la réduction d'intérêts s'il résilie le compte à vue, sauf si c'est la conséquence d'une augmentation unilatérale du prix du compte à vue ou d'une adaptation des conditions au détriment du consommateur, afin que le droit de résilier ne soit pas limité dans ce cas. Aux termes de l'article VI. 83, 3°, il est interdit, dans les contrats à durée déterminée, comme l'est un contrat de crédit hypothécaire, pour l'entreprise d'augmenter unilatéralement le prix ou de modifier les conditions au détriment du consommateur sur la base d'éléments qui dépendent de sa seule volonté, même si la possibilité de mettre fin au contrat est offerte au consommateur.

L'arrêt du contrat annexé comme cause de résolution du contrat

La réduction conditionnelle peut porter sur un contrat annexé. Le consommateur bénéficie toujours du choix du prestataire et peut décider de souscrire le contrat annexé auprès d’un autre organisme. Dans ce cas, il s’expose à la perte de la réduction conditionnelle mais pas à la résolution du contrat à ses torts.

L'abandon par le consommateur d'un contrat annexé peut constituer une faute dans son chef. En ne payant pas les primes de l'assurance-incendie, le consommateur aggrave le risque du prêteur. Cette faute ne peut être reprise parmi les clauses résolutoires expresses. Le code autorise cependant le prêteur à postuler devant le juge la résolution du contrat aux torts du consommateur. L'article VII.147/20, § 2, 5° vise l'hypothèse où le contrat n'est pas annexé dans un délai de trois mois après le passage de l'acte authentique de crédit. L'arrêt du paiement des primes qui entraîne la déchéance de la couverture du risque doit être assimilée à cette hypothèse.

Tableau résumant les réductions de taux admises

(Cfr E. CASIER, P. HEYMANS, J. VANNEROM, Hypothecaire vastgoedkrediet aan consumenten,Kluwer, 2019, p.186 et svtes).