13 aoû. 2026

VII.147/11 - 12 : Remboursement anticipé

Article VII.147/11

§ 1 er. Le consommateur a le droit de rembourser à tout moment le solde du capital restant dû par anticipation. Dans ce cas, il a droit à une réduction du coût total du crédit pour le consommateur, qui correspond aux intérêts et frais dus pour la durée résiduelle du contrat de crédit.
Sauf disposition contraire dans le contrat de crédit, le consommateur a le droit d'effectuer à tout moment un remboursement partiel du capital. Dans ce cas, il a droit à une réduction du coût total du crédit pour le consommateur, qui correspond aux intérêts et frais dus pour la période à laquelle le remboursement anticipé a trait. La disposition contraire ne peut exclure un remboursement partiel une fois par année civile, ni le remboursement d'un montant égal à un minimum de 10 % du capital.
Le consommateur qui souhaite rembourser, en tout ou en partie, anticipativement son crédit, avise le prêteur de son intention par envoi recommandé, au moins dix jours avant le remboursement.

§ 2. Lorsqu'un consommateur souhaite s'acquitter des obligations qui lui incombent en vertu d'un contrat de crédit avant l'expiration dudit contrat, le prêteur lui communique sans tarder après réception de la demande, sur support durable, les informations nécessaires à l'examen de cette faculté. Au minimum, ces informations chiffrent les conséquences qui s'imposeront au consommateur s'il s'acquitte de ses obligations avant l'expiration du contrat de crédit et formulent clairement les hypothèses utilisées. Ces hypothèses sont raisonnables et justifiables.

§ 3. En cas de reconstitution, le consommateur a, au moment du remboursement, le choix:

1° lorsqu'il s'agit d'un remboursement total, d'y affecter totalement ou partiellement le capital reconstitué ou de ne pas l'affecter;
2° lorsqu'il s'agit d'un remboursement d'une fraction du remboursement total, d'y affecter totalement ou partiellement une même fraction du capital reconstitué ou de ne pas l'affecter.

En outre, le consommateur a le droit de faire prendre en considération la partie du contrat qui n'est plus adjointe, pour réduire les primes du contrat à ce qui est requis pour maintenir la partie adjointe

Article VII.147/12

§ 1er. Le prêteur peut stipuler une indemnité pour le cas d'un remboursement anticipé total ou partiel.
Cette indemnité doit être calculée, au taux périodique du crédit, sur le montant du solde restant dû.
Pour le calcul, lorsqu'il existe un contrat adjoint dont la valeur de rachat n'est pas affectée au remboursement, ce montant doit être diminué de cette valeur de rachat.
En cas de remboursement partiel, ces règles sont appliquées proportionnellement.
Cette indemnité ne peut excéder trois mois d'intérêt.

§ 2. Aucune indemnité ne peut être réclamée par le prêteur:

1° si par l'application des articles VII.209 et VII.210, les obligations du consommateur ont été réduites au prix au comptant ou au montant emprunté;

2° dans le cas d'un remboursement consécutif au décès, en exécution d'un contrat annexé ou adjoint;

3° en cas d'une ouverture de crédit qui constitue un crédit hypothécaire avec une destination mobilière.

§ 3. Le prêteur ne peut stipuler à son bénéfice le rachat d'un contrat adjoint que pour le cas où le produit de la vente du bien immobilier donné en garantie ne lui permet pas d'obtenir le remboursement de son crédit.

§ 4. Sont libératoires envers le prêteur les versements en capital et indemnité effectués en vertu du contrat de crédit à un tiers, en vue d'un remboursement anticipé

Article VII.147/13

§ 1er. Le consommateur peut procéder à tout moment et sans frais à la résiliation d'un crédit hypothécaire avec une destination mobilière à durée indéterminée, à moins que les parties n'aient convenu d'un délai de préavis. Ce délai ne peut être supérieur à un mois. Le consommateur exerce son droit de résiliation par l'envoi au prêteur d'un envoi recommandé ou d'un autre support accepté par le prêteur.

Si le contrat de crédit visé à l'alinéa 1er le prévoit, le prêteur peut procéder à la résiliation de ce contrat en donnant au consommateur un préavis d'au moins deux mois établi sur un support durable. Lorsque le prêteur exerce son droit, il le notifie au consommateur, par envoi recommandé ou tout autre support accepté par le consommateur.

§ 2. Si le contrat de crédit le prévoit, le prêteur peut, pour des raisons objectivement justifiées, notamment s'il dispose de renseignements lui permettant de considérer que le consommateur ne sera plus à même de respecter ses obligations, suspendre le droit de prélèvement du consommateur dans le cadre d'un contrat de crédit. Le prêteur informe le consommateur de la suspension et des motifs de celle-ci sur un support durable, si possible avant la suspension et au plus tard immédiatement après, à moins que la communication de cette information ne soit interdite par une autre législation ou ne s'oppose à des objectifs d'ordre public ou de sécurité publique

Principe

Dans le régime du code civil, la durée fixée dans un contrat de prêt présente des avantages pour les deux parties : l'emprunteur peut étaler ses remboursements dans le temps, et le prêteur perçoit des intérêts sur le capital pendant toute la durée du prêt. Le même principe s'applique aux contrats de crédit réglementés par le CDE, à une importante exception près : le consommateur a toujours le droit de rembourser intégralement le crédit de manière anticipée.

L'article VII.2, § 4 CDE, interdit aux parties de déroger à ce droit par convention. En contrepartie du droit de rembourser anticipativement reconnu au consommateur, la loi organise une indemnisation de la perte de profit du prêteur. Cette indemnisation ne s'applique pas aux ouvertures de crédit où, par essence, le consommateur conserve à tout moment le choix de rembourser le solde débiteur.

L'article VII.147/11 CDE est d'ordre public.

Le droit d'effectuer des remboursements anticipés partiels peut être limité

L'article VII.147/11, § 1, alinéa 2 du CDE autorise le consommateur à effectuer des remboursements anticipés partiels. Contrairement à ce qui est le cas pour les crédits à la consommation, le droit du consommateur de rembourser partiellement et par anticipation le contrat de crédit hypothécaire n'est pas absolu. Le prêteur peut limiter le droit à un remboursement anticipé partiel par une clause contractuelle dans le contrat de crédit hypothécaire (Parl. Ch. 2015-16, n° 1685/001, 49). Il doit s'agir de restrictions mineures du droit à un remboursement anticipé partiel visant à éviter une charge administrative pour le prêteur (par exemple, le prêteur pourrait interdire contractuellement au consommateur d'exercer ce droit en remboursant en plusieurs fois de petits montants représentant chacun moins de 10 % du capital). Toutefois, la clause contractuelle ne peut jamais priver le consommateur du droit d'effectuer au moins un remboursement partiel par an (quel qu'en soit le montant) ni lui interdire d'effectuer un remboursement d'un montant égal à au moins 10 % du capital. Le consommateur peut donc effectuer un remboursement par an, même s'il est inférieur à 10 %, ou plusieurs remboursements d'au moins 10 % du capital chacun. Cette liberté contractuelle limitée du prêteur ne va toutefois pas jusqu'à lui permettre d'obliger le consommateur à accepter que le remboursement anticipé partiel n’ait pour seule conséquence, par exemple, que de réduire le montant des échéances, tout en maintenant la durée initiale, ou de raccourcir la durée tout en laissant le montant des échéances inchangé (voir ci-dessous). En cas de remboursement anticipé partiel, le consommateur a toujours le droit de choisir lui-même l'une des options décrites ci-dessous.

La question se pose de savoir sur quel montant ces 10 % doivent être calculés. Dans la doctrine, deux approches existent à ce sujet :

Sur le capital initialement accordé
Certains auteurs soutiennent qu'il doit être calculé sur le capital initialement accordé, c'est-à-dire la dette en principal qui fait l'objet du contrat de crédit (art. I.9, 60° CDE) et qui a été initialement empruntée par le consommateur, sauf disposition contraire du contrat de crédit (E. Casier, Artikelsgewijze Commentaar, 26 WHK, 1994).
Sur le capital restant à rembourser
D'autres auteurs estiment que ce pourcentage doit être calculé sur le capital restant à rembourser (Q. PETIT, « Les frais et indemnités à l'occasion de l'octroi du crédit », dans Le crédit hypothécaire au consommateur, ULG/UCL, Larcier, Coll. Patrimoine et notariat, 2017, n° 29, p. 312).

Remboursement anticipé partiel : options techniques de crédit

Sur le plan technique, il existe trois options pour imputer un remboursement anticipé partiel sur le contrat de crédit en cours :

soit on réduit le montant des mensualités en fonction du montant du remboursement, mais la durée initiale du crédit reste inchangée ;
soit on maintient le montant des échéances, mais la durée est raccourcie en fonction du montant remboursé ;
soit une combinaison des deux possibilités précédentes.

Bien que les conséquences de l'imputation du remboursement anticipé partiel entraînent une modification des conditions de crédit (à savoir une réduction du montant des mensualités ou une réduction de la durée), il ne s'agit pas d'une modification d'un contrat de crédit en cours au sens de l'article VII.145 CDE. L'approche - ou plutôt l'initiative - du consommateur est différente dans les deux cas. En cas de modification des conditions de crédit au sens de l'article VII.145 CDE, le consommateur adresse une demande à cet effet au prêteur, qui a le droit de refuser cette demande.

En cas de remboursement anticipé, en revanche, le consommateur n'est pas tenu d'adresser une demande à cet effet au prêteur. Par analogie avec ce qui était mentionné dans le rapport au Roi accompagnant l'arrêté royal du 4 août 1992 (relatif aux frais, aux taux, à la durée et aux modalités de remboursement du crédit à la consommation), la notification de l'intention du consommateur et l'exercice du droit au remboursement anticipé doivent être interprétés de manière très large. Étant donné que l'envoi par courrier recommandé –comme dans l'article VII.147/11 CDE – n'est pas prescrit sous peine de nullité, mais sert uniquement de moyen de preuve pour le consommateur, le droit à une réduction du coût total du crédit ou à une réduction de la durée du crédit s'applique également dans les cas où le prêteur donne suite à la déclaration d'intention du consommateur de rembourser par anticipation, même si elle n'a pas été formulée par courrier recommandé.

Ainsi, le consommateur peut, par exemple, effectuer un remboursement anticipé partiel en effectuant, avant ou à la date d'échéance, un paiement supérieur ou différent (par exemple, un paiement intermédiaire supplémentaire) du remboursement prévu dans le contrat. Sans préjudice d'une clause contractuelle contraire (voir ci-dessous), le prêteur ne peut refuser ce remboursement anticipé. Les conditions et règles énoncées à l'article VII.145 CDE ne s'appliquent donc pas en cas de remboursement anticipé partiel. Si le consommateur effectue un tel paiement ou informe le prêteur qu'il effectuera un tel remboursement partiel réduisant soit le montant de la mensualité, soit la durée, l'article VII.147/11 CDE doit être appliqué. En juger autrement reviendrait à vider de sa substance la protection prévue dans cet article, notamment le fait que le prêteur ne peut prétendre à des frais de dossier en cas de remboursement anticipé partiel en invoquant l'article VII.145 CDE. L'indemnité de remploi à laquelle le prêteur a droit est légalement la seule indemnité que le prêteur peut recevoir pour couvrir tous les frais liés au remboursement anticipé (partiel) (voir ci-dessous).

Avis de l'administration

Lorsqu'un consommateur informe son prêteur – sans devoir d'ailleurs introduire de demande de remboursement (voir ci-dessus) – de son intention d'effectuer un remboursement anticipé partiel dans le but de raccourcir la durée de son contrat de crédit (tout en conservant le même montant mensuel), le prêteur doit alors considérer cela comme un remboursement anticipé partiel au sens de l'article VII.147/11, § 1, alinéa 2 CDE (et non comme une modification des conditions de crédit existantes demandée par le consommateur au sens de l'article VII.145 CDE). Par ailleurs, le consommateur n'est pas tenu de motiver un remboursement anticipé. Le prêteur n'a donc pas le droit de facturer des frais de dossier en plus de l'indemnité de remboursement anticipé.
Lorsque le consommateur effectue un remboursement anticipé partiel, le prêteur ne peut pas décider lui-même si la durée est raccourcie ou si le montant des échéances est maintenu. Il peut toutefois inclure une option « par défaut » dans le contrat au cas où le consommateur ne ferait pas connaître son choix, mais cette liberté de choix doit alors également ressortir du contrat (voir l'avis de l'administration concernant les articles VII96 et VII.97 CDE). Étant donné que le montant des échéances ne figure pas dans la liste de l'article VII.145 CDE, il ne peut être modifié que si cela va inévitablement de pair avec une autre modification dans les dispositions légales. C’est notamment le cas lorsque le consommateur demande, sur la base de l'article VII.145 CDE, une prolongation de la durée sans remboursement anticipé (ce qui entraîne une diminution du montant des échéances), ou lorsque le consommateur effectue un remboursement anticipé partiel sur la base de l'article VII.147/11 CDE et choisit de conserver la durée. En aucun cas, le prêteur ne peut imposer la modification du montant des mensualités.

Les crédits visés

Le droit au remboursement anticipé s'applique à tous les contrats de crédit à l'exception des ouvertures de crédit. Dans cette forme de crédit, le consommateur reste en effet libre de rembourser à tout moment le montant du crédit et si des amortissements réguliers sont prévus, il ne s'agira que de minima que le consommateur est toujours libre de dépasser. Dès lors, il faut considérer que le remboursement à tout moment est de droit pour les ouvertures de crédit et il n'est pas permis de prévoir une rémunération ou des frais pour les remboursements par le consommateur.

Le droit au remboursement anticipé total ou partiel est également reconnu au consommateur pour les contrats de crédit hypothécaires consentis par des employeurs et prêteurs sociaux.

Le contenu du contrat et le droit à l'indemnité

L'obligation pour le prêteur de faire figurer ce droit dans les mentions du contrat est prévue par l'article VII.134, § 3, 13° CDE. Le contrat doit préciser le droit au remboursement anticipé, la procédure à suivre ainsi que, le cas échéant, des informations sur le droit du prêteur à une indemnité et le mode de détermination de celle-ci. Le défaut de mention de ce droit sera sanctionné par une sanction civile, conformément à l'article VII.209.

En cas de remboursement anticipé, la seule indemnité à laquelle le prêteur peut prétendre consiste en une indemnité forfaitaire de remploi. Cette indemnité de remploi n'est pas due de plein droit (art. VII.147/12, § 1 CDE). Elle doit être stipulée. Si le contrat ne mentionne pas le droit au remboursement ou s'il ne précise pas le montant de l'indemnité, le consommateur pourra rembourser sans indemnité. Le consommateur tire ce droit directement du Code et, à défaut de précision quant au montant du calcul dans le contrat, il n'est pas possible de se fonder sur les dispositions légales qui ne fixent que des maxima.

Préavis et droit de rembourser à tout moment

Les dispositions commentées permettent au consommateur de rembourser à tout moment. Il importe peu dès lors que l'on soit en début ou en fin de contrat, que la date du remboursement corresponde ou non à une échéance du crédit.

Sans préjudice d'une clause contraire en cas de remboursement anticipé partiel, le consommateur détermine le moment qu'il choisit. Il pourrait même rembourser immédiatement sans avertissement préalable. Certes, l'article VII.147/11, § 1er, dernier alinéa CDE lui enjoint d'adresser une lettre recommandée à la poste au moins dix jours avant le remboursement mais cette formalité a une fonction purement probatoire : permettre de déterminer, dans l'intérêt du consommateur, la date à laquelle le calcul de l'indemnité doit être effectué. Elle n'est pas prévue à peine de nullité. Même en l'absence de préavis, le créancier est tenu d'accepter le paiement, eu égard au droit que reconnaît l'article VII.147/11 CDE. Le prêteur peut d'ailleurs expressément ou tacitement renoncer au préavis (en ce sens : C. BIQUET-MATHIEU, « La conclusion du contrat de crédit », dans Le crédit hypothécaire au consommateur, ULG/UCL, Larcier, Coll. Patrimoine et notariat, 2017, n°120, p. 88).

Si le consommateur n'a pas notifié de préavis, le calcul de la réduction à laquelle peut prétendre le consommateur se fera à l'expiration du délai qu'il aurait dû respecter. Le paiement spontané sans aucune notification préalable, devra être considéré comme valant notification et fera donc courir le délai de 10 jours. Ceci signifie que le terme de paiement qui viendrait à échéance entre la date de paiement par le consommateur et l'expiration du préavis qu'il aurait dû respecter sera intégralement dû.

Pour la période comprise entre le dernier terme de paiement échu et l'échéance du préavis, l'indemnité se calculera prorata temporis.

Les informations à fournir au consommateur

Si le consommateur a déjà notifié une résiliation ou a l'intention de le faire, l'article VII.147/11, § 2 CDE l’autorise à interroger le prêteur. Dans ce cas, le prêteur doit lui communiquer gratuitement et immédiatement les informations nécessaires pour lui permettre de prendre sa décision. La disposition commentée contient la liste des informations que le prêteur doit au moins fournir : il s'agit du calcul des conséquences et d'une mention claire des hypothèses utilisées à cet effet, qui doivent être raisonnables et défendables.

Le calcul de l'indemnité de remploi

L'article VII.147/12 CDE précise que le prêteur a droit à une indemnité pour la perte de jouissance résultant du remboursement anticipé. L'indemnité doit être calculée, au taux d'intérêt périodique du crédit, sur le montant du solde restant dû et ne peut dépasser trois mois d'intérêts. Contrairement à ce que prévoit l'article VII.97, § 2, 4° CDE, le remboursement anticipé du crédit pendant une période de taux d'intérêt variable ne dispense pas le consommateur du paiement d'une indemnité de remploi.

La disposition commentée précise en outre des règles de calcul complémentaires :

En cas de contrat ajouté (c'est-à-dire le contrat qui permet la reconstitution du capital dans les contrats de crédit hypothécaire qui ont adopté le régime de reconstitution du capital), le prêteur doit imputer la valeur de rachat sur le montant du solde restant dû.
En cas de remboursement partiel, ces règles s'appliquent proportionnellement, notamment à la partie du capital remboursée par anticipation.
Aucune indemnité n'est due si
- en application des articles VII.209 et VII.210 CDE, les obligations du consommateur ont été réduites au prix au comptant ou au montant emprunté ;
- le remboursement anticipé résulte d'un décès, en exécution d'un contrat joint ou ajouté ;
- le remboursement s'effectue dans le cadre d'un contrat de crédit à la consommation avec une destination mobilière.

L’indemnité de remploi est la seule indemnité et/ou le seul frais que le prêteur peut exiger en cas de remboursement anticipé. Aucuns frais de dossier ou frais administratifs (par exemple pour la mainlevée de la garantie hypothécaire après le remboursement anticipé intégral du crédit pour lequel elle servait de garantie) ne peuvent être facturés au consommateur (à l'exception des frais légaux) (Parl. Ch. 2015-16, n° 1685/001, 43-44). Ce principe avait déjà été établi par une circulaire de la CBFA dans le régime précédent. Toutefois, s'il s'agit d'une inscription hypothécaire pour toutes les sommes et qu'il subsiste une dette après le remboursement anticipé, la modification de la garantie en garantie de cette dette est une décision que le consommateur doit négocier avec le prêteur, le cas échéant, conformément à l'article VII.145 CDE.

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