17 juin. 2020

VII.125 - Prospectus

La disposition légale

27 juil. 2020

Article VII.125 :

Le prêteur et, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit assurent gratuitement la disponibilité permanente, d'une information générale, claire et compréhensible, sous la forme d'un prospectus, sur un support durable ou sous une forme électronique. Parmi ces informations générales figurent au moins les suivantes:

1° l'identité et l'adresse géographique de la partie qui fournit les informations;
2° les finalités possibles du crédit;
3° les formes de sûretés, y compris, le cas échéant la possibilité qu'elles se trouvent dans un autre état membre;
4° la durée possible des contrats de crédit;
5° les types de taux débiteur disponibles, en indiquant s'ils sont fixes, variables ou les deux, accompagnés d'un bref exposé des caractéristiques d'un taux fixe et d'un taux variable, y compris leurs implications pour le consommateur. Ces taux ainsi que les frais et indemnités éventuels peuvent être ajoutés au prospectus sous forme d'un document séparé à condition que ce dernier soit daté et que cet ajout soit mentionné dans le prospectus même et qu'un nouveau exemple représentatif est mentionné;
6° dans le cas où les contrats de crédit en monnaie étrangère sont proposés, l'indication de la ou des monnaies étrangères, assortie d'une description des implications pour le consommateur, d'un crédit libellé en monnaie étrangère;
7° un exemple représentatif du montant du crédit, du coût total du crédit pour le consommateur, le montant total dû par le consommateur et du taux annuel effectif global. Le Roi fixe des critères pour déterminer cet exemple. Le montant du crédit et la durée sont basés sur le montant du crédit et de la durée qui, selon le type de contrat de crédit qui est repris dans le prospectus, sont représentatifs de l'ensemble des offres du prêteur ou de l'intermédiaire de crédit ou, le cas échéant, pour le financement des produits ou services offerts par le vendeur. Si plusieurs types de contrats de crédit sont offerts simultanément, un exemple représentatif distinct doit être fourni pour chaque type de contrat de crédit;
8° l'indication d'autres coûts éventuels, non compris dans le coût total du crédit pour le consommateur, à payer en lien avec le contrat de crédit;
9° l'éventail des différentes modalités de remboursement du crédit au prêteur possibles, y compris le montant des termes et les termes de paiement;
10° le cas échéant, une déclaration claire et concise selon laquelle le respect des conditions des contrats de crédit ne comporte pas de garantie de remboursement du montant du crédit prélevé;
11° les conditions directement liées à un remboursement anticipé;
12° la nécessité éventuelle de faire expertiser le bien immobilier et, le cas échéant, le responsable chargé de veiller à la réalisation de cette expertise ainsi que les coûts qui en découlent éventuellement pour le consommateur;
13° une indication des services accessoires auxquels le consommateur est obligé de souscrire afin d'obtenir le crédit et, le cas échéant, la précision que ces services peuvent être acquis auprès d'un fournisseur autre que le prêteur; 14° un avertissement général concernant les possibles conséquences du non-respect des obligations qui découlent du contrat de crédit.

En outre, les informations générales contiennent:

1° une description des types de crédit que le prêteur octroie ou pour lesquels l'intermédiaire de crédit intervient;
2° le tarif des frais et indemnités;
3° la nature des contrats dont le prêteur ou, le cas échéant, l'intermédiaire de crédit exige qu'ils soient annexés;
4° la date à partir de laquelle le prospectus est d'application;
5° une indication du tarif des taux, dont:

a) une indication des taux d'intérêt périodiques;
b) les taux débiteurs correspondants;
c) toutes les réductions et majorations éventuelles que le prêteur accorde ou impose de manière générale et habituelle;
d) les conditions d'octroi des réductions et majorations précitées;
e) les indices de référence utilisés en application de l'article VII.143;

6° l'identité et l'adresse du responsable du traitement des fichiers qui seront consultés.

Les parties peuvent convenir de réductions ou de majorations dérogeant au prospectus, si celles-ci sont plus avantageuses pour le consommateur ou si elles ont été négociées à son initiative.

Le Roi peut élargir la liste des informations à fournir dans le cadre du prospectus

Commentaire

Ratio legis

Cette disposition transpose l'article 13 de la directive 2014/17/UE. Elle est inspirée par le constat repris au considérant 38:

La publicité tend à se concentrer sur un ou plusieurs produits en particulier, alors que les consommateurs devraient pouvoir se décider en pleine connaissance de toute la gamme des produits proposés en matière de crédit. Les informations à caractère général jouent un rôle important à cet égard, en portant à l’attention du consommateur toute la gamme des produits et services offerts et en lui permettant de découvrir leurs principales caractéristiques. Il conviendrait donc que le consommateur puisse, à tout moment, avoir accès à des informations à caractère général sur les formules de crédit disponibles. Lorsque cette exigence n’est pas applicable aux intermédiaires de crédits non liés, ceci devrait être sans préjudice de leur obligation de fournir au consommateur des informations précontractuelles personnalisées.

La loi du 4 août 1992 exigeait déjà des prêteurs qu'ils tiennent un prospectus à disposition des consommateurs (voir l'article 47, § 2 de la loi du 4 août 1992). Le législateur belge a choisi d'étendre l'obligation de fournir le prospectus à tous les intermédiaires de crédit en ce compris les courtiers de crédit qui doivent de ce fait disposer des prospectus pour les différents prêteurs auprès desquels, ils peuvent introduire des demandes de crédit. Voir l'exposé des motifs de la loi du 22 avril 2016.

L’article VII.125 règle le prospectus. Cela transpose non seulement l’article 13 de la directive (Informations générales) mais tient également compte des dispositions existantes de l’article VII.123, § 2 et de l’arrêté royal portant diverses dispositions d’exécution de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire. Le texte de la directive prévoit la possibilité (option) que l’obligation de prospectus soit étendue aux intermédiaires de crédit non liés et donc à tous les intermédiaires de crédit. La directive renvoie également à un support papier mais cela a été abandonné: un support durable implique également un support papier. En pratique, les prêteurs transmettent eux-mêmes chaque jour de manière électronique les prospectus adaptés aux intermédiaires de crédit. La directive prévoit à l’article 8 que ces informations sont gratuites.

En outre, certaines corrections linguistiques sont proposées par rapport à la directive. Ainsi, le texte néerlandais de la directive utilise les mots “van degene die de informatie beschikbaar stelt.” “Verstrekker” semble être plus proche du texte français et anglais de la directive (fournisseur – the “issuer” of the information) et est retenu dans le deuxième alinéa, à la disposition au 1°. Le texte néerlandais reprend les mots “indien van toepassing”. Dans ce projet, “le cas échéant” est traduit systématiquement par “desgevallend” (voir la disposition au 3° de l’alinéa 2).

Dans les dispositions au 5° de l’alinéa 2, il a été tenu compte du fait que, dans le texte néerlandais de la directive, le mot “types” (FR-EN) n’a pas été traduit. Contrairement au texte français ou anglais, le texte néerlandais de la directive n’indique pas qu’il faut également indiquer une combinaison de fixe et variable. Le texte français reprend “et/ou”. Le mot “variabel” est systématiquement remplacé par “veranderlijk” dans ce projet, ce qui est du néerlandais de meilleure qualité (voit également l’article existant VII.127). La deuxième phrase n’apparaît pas dans la directive. Elle reprend une disposition existante qui figure à l’article 12, § 3, de l’arrêté royal du 5 février 1993 portant diverses dispositions d’exécution de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire. Apporter les corrections aux modifications visées dans cet article au taux d’intérêt et aux frais éventuels entraîne cependant également presque automatiquement la modification du taux annuel effectif global. L’exemple représentatif devra dès lors aussi être adapté.

En ce qui concerne les dispositions du deuxième alinéa 6°, le texte néerlandais de la directive apparaît archaïque et incompréhensible (“indien het krediet in een vreemde valuta luidt”). “Uitgedrukt” correspond au terme français “libellé”. Les dispositions reprises au troisième alinéa n’apparaissent pas dans la directive mais sont indispensables pour désigner de manière uniforme le montant du crédit et la durée. Une disposition similaire est déjà prévue en matière de publicité pour le crédit à la consommation qui a été reprise pour clarification à l’article VII.64, § 1er, alinéa. Ce texte a été adapté en fonction du financement de la fourniture /achat de biens. Dans la disposition sous 8° du deuxième alinéa, le texte néerlandais de la directive a été amélioré sur certains points (aanduiding au lieu de indicatie, in samenhang met au lieu de terzake, etc.). Les frais supplémentaires éventuels sont par exemple la commission de réservation décrite dans la doctrine, à savoir la rémunération demandée en cas prélèvement non intégral du montant du crédit mis à disposition. Dans la disposition sous 9°, tant le texte néerlandais que le texte français ont été adaptés au texte anglais de la directive et aux nouvelles définitions proposées à reprendre dans le livre I. En ce qui concerne la disposition sous 10°, le texte anglais de la directive mentionne: repayment of the total amount of credit under the credit agreement. Le texte français semble un peu plus près du ratio legis de la directive et donc le néerlandais a été adapté en ce sens. La disposition sous 10° porte notamment sur la reconstitution par des produits d’assurance vie flexibles des branches 21 (pas de taux de capitalisation garanti) et 23 (liés à la bourse). Le texte français de la directive reprend le mot “indication”. Le texte anglais (statement) implique plutôt “une déclaration”. Dans la disposition sous 12°, le texte néerlandais a été adapté au texte français et anglais de la directive. Le mot “immobilier” a été inséré dans le texte français comme précision. Le troisième aliéna comprend des mentions supplémentaires qui sont en grande partie déjà reprises à l’article 12 de l’arrêté royal du 5 février 1993 portant diverses dispositions d’exécution de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire. Une telle extension est autorisée en vertu de l’article 13 de la directive (“Parmi ces informations générales figurent au moins ....”). La disposition sous 6° est nouvelle mais semble indiquée en ce qui concerne les informations. Le dernier alinéa correspond au paragraphe 4 de l’article VII.123 actuel. L’obligation d’appliquer un taux d’intérêt actuariel a été reprise ailleurs dans ce projet de loi dans la définition du taux d’intérêt

Caractéristiques

Chaque prêteur (et donc chaque agent lié) et chaque intermédiaire (et donc chaque courtier de crédit) doit disposer d'un document présentant les différentes formes de crédit qu'il propose. C'est un document d'information générale. Il n'est pas adapté aux besoins particuliers d'un consommateur déterminé. Il doit être disponible pour tout consommateur qui en ferait la demande. Il est gratuit. Le prospectus doit être fournit sur un support durable (ce qui inclut évidemment un document papier) mais il peut être communiqué sous forme électronique par exemple par un renvoi au site du prêteur (R. Steennot, « Le formalisme d’information et de conclusion du contrat», in Crédit aux consommateurs et aux P.M.E., CUP, vol. 170, Larcier 2016, p.94. S. DAVIDTS et B. CAULIER, «De la publicité à l’offre de crédit», in Le crédit hypothécaire au consommateur. Etat de la question, Larcier 2017, p. 117-146, p. 127). Les informations qu'il contient doivent être formulées de manière claire et compréhensible. Les conditions financières annoncées dans le prospectus lient le prêteur. Toutefois, il peut y être dérogé si les dérogations sont plus avantageuses pour le consommateur ou si elles ont été négociées à son initiative.

Contenu du prospectus

Le Code précise les informations que le prospectus doit contenir au minimum. Le Roi peut en élargir la liste. Afin d'éviter des mises à jour récurrentes, la loi autorise le prêteur à reprendre les informations relatives aux taux et aux frais et indemnités sous forme d'un document séparé à condition que ce dernier soit daté et que cet ajout soit mentionné dans le prospectus même et qu'un nouveau [lire: nouvel] exemple représentatif est [lire: soit] mentionné (VII.125, al. 1er, 5°).

L'administration attire l'attention des prêteurs sur la nécessité d'une communication claire en cas de variabilité du taux. La marge de variation doit être particulièrement soulignée et le taux maximum mis en évidence. Si comme c'est pratiquement toujours le cas, la hausse de taux maximale ne peut dépasser le double du taux en vigueur (par application de la règle de la marge de variation identique, à la hausse comme à la baisse), il est opportun de le préciser.

Dans le prospectus qui, en soi, est purement informatif, le prêteur doit attirer l'attention du consommateur sur les implications particulières du crédit consenti en monnaie étrangère. Sur ce point précis, le prospectus doit mettre en évidence des informations qui paraissent relever davantage du conseil ou de l'avertissement. Il en va de même pour l'avertissement prévu au point 14, à savoir l'avertissement général concernant les possibles conséquences du non-respect des obligations qui découlent du contrat de crédit.

Si le crédit hypothécaire concerne un crédit par reconstitution comportant un aléa, le prospectus doit contenir la déclaration claire et concise selon laquelle le respect des conditions des contrats de crédit ne comporte pas de garantie de remboursement du montant du crédit prélevé (article VII. 125 alinéa 2 10°).

Les réductions par rapport au taux affiché sont une pratique usuelle en crédit hypothécaire. A cet égard l'article VII.125, troisième alinéa 5 c) + d), oblige de mentionner dans le prospectus toutes les réductions et majorations éventuelles que le prêteur accorde ou impose de manière générale et habituelle ainsi que les conditions d'octroi des réductions et majorations précitées.

Comment assurer la disponibilité permanente ?

Le prêteur ou l'intermédiaire peut-il se limiter à placer ces documents sur son site internet ? Doivent-ils être également disponibles sur support papier dans les agences? Si oui, doivent-ils être librement accessibles ou doivent-ils être remis en cas de demande du consommateur ? Si non, les agences peuvent-elles se limiter à indiquer dans leurs agences que ces documents sont accessibles ?

L'article VII.125 reprend exactement l'article 13, paragraphe 1, de la directive. L'information doit être disponible (Make available), Rendre l'information disponible est une attitude passive, contrairement à l'obligation de fournir l’information. Aucune distinction n'est faite entre l'offre de crédit en agence ou sur internet; mais le prospectus doit être disponible de manière permanente. On peut en déduire qu'il ne doit pas être disponible seulement "à la demande" du consommateur, mais, de manière visible, à sa disposition dans les espaces qui lui sont accessibles. Le support papier n'est pas exigé dans tous les cas. Un autre support est également possible selon le mode d'approche du consommateur (via le site ou via le point de vente).

La position adoptée par la direction générale de l'inspection économique est la suivante:

« Le législateur n’impose pas un support particulier, il n’est donc pas obligatoire d’imprimer ces documents et de les placer dans un présentoir. L’entreprise peut choisir entre un « support durable » et « une version électronique ». Par « version électronique », le législateur entend la mise à disposition sur le site internet de l’entreprise.

Si l’entreprise fait le choix de les mettre à disposition dans les bureaux accessibles au public, ils doivent être « à disposition en permanence », c’est-à-dire que le consommateur doit pouvoir lui-même se saisir de ces documents sans devoir en faire la demande. Traditionnellement, ces documents sont alors imprimés et disposés dans un présentoir accessible dans la salle d’attente mais la loi n’impose pas la mise à disposition sous format papier. L’entreprise pourrait également les mettre à disposition via une borne électronique sur laquelle le consommateur peut consulter ces documents et en demander une copie par courriel ou encore sur des clés USB qui sont mises à la libre disposition du consommateur,…

Si l’entreprise fait le choix de mettre à disposition ces documents sur son site internet, il est recommandé qu’elle indique, de manière visible dans son agence, que ces documents sont disponibles sur son site et qu’elle fournisse l’adresse précise à laquelle les consommateurs peuvent les consulter. Sur le site internet, il faut que ces documents soient facilement accessibles et librement téléchargeable. Le consommateur ne doit pas introduire des données personnelles ou « créer un compte » pour obtenir ces documents.

De manière générale, lorsque l’entreprise dispose d’un site internet, il est recommandé, sans qu’il ne s’agisse d’une obligation légale, que le prospectus et la liste des tarifs s’y retrouvent également même si ceux-ci sont à disposition en agence. »

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