VII.141 : Les frais du crédit hypothécaire

 

 

Article VII.141

 

Article VII.141

§ 1er. En dehors des frais légaux inhérents à l'hypothèque et de ce qui pourrait être dû en vertu d'autres dispositions légales ou réglementaires, ne peuvent être mis à charge du consommateur que des frais d'expertise des biens offerts en garantie. L'expertise ne peut être réalisée qu'avec l'accord du consommateur. L'expertise est exécutée par un expert interne ou externe agrée par le prêteur. Les frais d'expertise ne sont dus que si l'expertise a eu lieu. Dans le cas contraire, toute avance doit être remboursée. Si les frais d'expertise sont mis à la charge du consommateur, ils lui sont communiqués au préalable. Il reçoit sans délai une copie du rapport d'expertise.

§ 2. Par dérogation au paragraphe 1er, le prêteur peut demander des frais de dossier pour le crédit hypothécaire avec une destination immobilière. Ces frais ne sont dus qu'après que le consommateur a accepté l'offre de crédit. Le Roi peut déterminer la méthode de fixation des frais d'expertise et de dossier maximaux et, le cas échéant, d'adaptation de ces maxima.

Les frais doivent être autorisés par la loi

L’article VII.141 reprend le texte de l’article 11 de la loi du 4 août 1992. Le prêteur ne peut réclamer au consommateur que les frais explicitement autorisés par le Code. Il s’agit:

  • Des frais légaux inhérents à l’hypothèque
  • Des frais d’expertise
  • Des frais de dossier, en ce qui concerne les crédits hypothécaires à but immobilier.
  • Et de ce qui pourrait être dû en vertu d’autres dispositions légales ou réglementaires.

Sur cette question, le régime du crédit hypothécaire s'écarte donc de celui qui est prévu en matière de crédit à la consommation où le prêteur peut réclamer les frais qu'il veut si, et pour autant que, ces frais sont inclus dans le TAEG. Ils sont de ce fait soumis aux maxima prévus pour le TAEG. Aucun maxima n'est prévu en crédit hypothécaire à destination mobilière mais par contre, le frais sont limités à ceux qui sont expressément autorisés par la loi. Tous les autres frais encourus par le prêteur et notamment les frais généraux de gestion, tels que les frais de correspondance, d’attestations fiscales et autres, font partie de la gestion financière globale du prêteur ; ils doivent être supportés par le produit des intérêts, dont le taux est déterminé par le prêteur et ce, à l'exception de la remise de duplicata de documents déjà délivrés(Exposé des Motifs, loi du 4 août 1992 sur le crédit hypothécaire (Doc. Parl., Ch. repr., Session 1990-1991 – nr. 1742/1)..

Pour les contrats de crédit à but immobilier, l'article VII.141, § 2, autorise le prêteur à réclamer des frais de dossier dont le Roi a fixé le maximum (cfr.ci-dessous). Pour les contrats de crédit à but mobilier, la disposition commentée n'autorise que les frais légaux inhérents à l'hypothèque et les frais d'expertise. Le prêteur ne pourrait donc réclamer d'autres frais comme par exemple des frais de prélèvement du crédit (lorsque le prélèvement est effectué progressivement en fonction de l'avancement des travaux) ou des frais de contrôle de l'avancement des travaux dans cette même hypothèse.

La disposition autorise également le prêteur à réclamer les frais qui pourraient être dus en vertu d'autres dispositions légales ou réglementaires. L'article VII.140, § 2, en fournit un exemple pour ce qui concerne la commission de réservation pour les crédits hypothécaires à but immobilier. L'article VII.145, al.6, autorise également le prêteur à réclamer des frais pour les modifications aux contrats de crédit en cours ou si le consommateur demande des duplicata de documents déjà délivrés. C'est le cas également si le consommateur exerce des options contractuellement prévues à condition que le contrat de crédit prévoie l'imputation de ces frais (VII.145, al.7).

Rappelons enfin que selon l'article VII.147/30, § 1, L'intermédiaire de crédit ne peut recevoir, directement ou indirectement, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, du consommateur qui a sollicité son intervention.

Les frais légaux inhérents à l’hypothèque

Les frais qu’entraîne l’hypothèque sont les honoraires du notaire, les droits d’enregistrement de l’acte authentique, le salaire du conservateur des hypothèques, les frais tarifés de procédure et les frais de recherche administratives exposés par le notaire et les frais de mainlevée.

Ces frais sont à charge du consommateur et doivent être pris en compte dans le calcul du TAEG à l’exception (1) des honoraires de notaire (voir le commentaire) et (2) des frais d’enregistrement et de transfert d’un bien immobilier, selon la définition du coût total du crédit reprise à l’article I.9, 41° al. 1 (frais de notaire) et al. 2 (droits d’enregistrement).

Par contre, les frais d’enregistrement et d’inscription qui ont trait à l’hypothèque doivent être inclus dans le TAEG.Sont visés, les droits d’enregistrement de 1% sur le montant de l’inscription (majoré des accessoires de maximum 10%); le frais de la conservation des hypothèques en ce compris le droit d’hypothèque de 0,3 %, le salaire du conservateur et certains autres frais, et les frais de l’étude du notaire).

Les frais d’expertise

Pour pouvoir être mis à sa charge, le montant des frais d'expertise doit avoir été communiqué au consommateur au préalable, en particulier par une mention spéciale du formulaire de demande de crédit (VII.126, § 3) et avoir été accepté par celui-ci. Les frais ne peuvent lui être réclamés que pour autant que l’expertise ait effectivement été réalisée. A défaut, toute avance doit être remboursée.

Il se déduit de cette formule que, comme sous le régime antérieur (J. CATTARUZZA, «Les frais et indemnités dus dans le cadre d’un crédit hypothécaire», in Hypothecair krediet Crédit hypothécaire, die Keure, 2010, p. 223), les frais d’expertise peuvent être réclamés au consommateur avant la signature du contrat (Q. Petit, «Les frais et indemnités à l’occasion de l’octroi du crédit et en cours de crédit hypothécaire», in Le crédit hypothécaire au consommateur, Larcier 2017, p. 304) par exception au principe consacré par l’article VII.147/3, § 1, aucun paiement par le consommateur ou pour son compte avant la signature du contrat de crédit. Ils peuvent également être réclamés au consommateur en cas de refus du crédit (VII.137, al. 3).

L’expertise doit être réalisée par un expert interne ou externe agréé par le prêteur. L’exposé des motifs annonce qu’En ce qui concerne les règles relatives à la qualification professionnelle et au respect des normes d’évaluation fiables pour les biens immobiliers à usage résidentiel, un projet de loi distinct est en vue. En attendant ce dernier, une disposition est prévue permettant au Roi d’indiquer qui peut être considéré comme expert et les critères auxquels il devra satisfaire (Doc. Parl., Ch. Repr., Sess. 54,1685/1, p. 36)

Une fois l’expertise réalisée, elle doit être communiquée sans délai au consommateur. Le sort du tiers affectant hypothécaire n’est pas envisagé, pas plus que la personne qui se constitue sûreté personnelle qui conférerait hypothèque à l’appui de son engagement. Ces tiers semblent cependant autant concernés par le résultat de l’expertise que le consommateur, soit à titre de propriétaire du bien, soit à titre de sûreté complémentaire à la sûreté réelle.

Les frais d'expertise doivent être mentionnés dans le tarif des entreprises hypothécaires (VII.126, § 3, 1°) et figurer dans le prospectus qu'elles tiennent à disposition du public (VII.125, al.3, 2°).

Les frais de dossier

Pour les crédits hypothécaires à but immobilier, les prêteurs peuvent réclamer des frais de dossier, par dérogation à l’interdiction reprise à l’article VII.141, § 1er.Ces frais doivent être communiqués au consommateur dans le formulaire de demande de crédit (VII.126, § 3, 2°) et doivent être repris dans l'offre de crédit (VII.134, § 2, 14°).

Les frais ne sont dus que pour autant que le consommateur ait accepté l’offre de crédit et ne peuvent être facturés qu’après cette acceptation (Exposé des motifs, Doc. Parl., Ch. Repr., Sess. 54, 1685/1, p. 40) conformément au principe consacré par l'article VII.147/3, § 1er, al.1). Dans sa formulation plus explicite que dans le régime antérieur (où les frais de dossier étaient soumis à la condition de la remise d’une offre), le texte légal interdit au prêteur de réclamer une provision ou une avance au consommateur.

Dans le régime antérieur, la notion de frais de dossier avait déjà été précisée dans les travaux préparatoires et dans les circulaires de l’organe de contrôle(Circulaires Hyp 23 du 15 février 2006 et HYP 24 du 23 novembre 2006 de la CBFA aujourd’hui FSMA). Le Code ne s'écarte pas de la conception antérieure : hormis les frais de dossier explicitement prévus, tous les frais du prêteur sont couverts par le produit des intérêts.

Les montants maxima des frais de dossier : l'arrêté royal du 6 mars 2017

L'article VII.141, § 2, prévoit que le Roi peut déterminer la méthode de fixation des frais d'expertise et de dossier maximaux et, le cas échéant, d'adaptation de ces maxima (VII.141, § 2, al.2). Il a fait usage de ce pouvoir par l'arrêté royal du 24 février 2017 (M.b.du 6 mars 2017)

Le préambule relève que, depuis l'été 2016, certains prêteurs ont systématiquement augmenté voire doublé les frais de dossier, avec dans certains cas également des frais de dossier en cas de refinancement auprès d'un même prêteur largement plus élevés par comparaison aux frais de dossier pour la conclusion d'un premier nouveau contrat de crédit.

L’arrêté royal fixe forfaitairement les frais de dossiers. Ils sont définis comme les frais de constitution du dossierqui sont faits une seule fois et qui concernent par conséquent des frais administratifs uniques et pas des frais financiers qui sont faits en permanence par le prêteur pour pouvoir prêter le capital (Le préambule renvoie à voir l’amendement n° 10 du Gouvernement concernant le projet de loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire, dans le Rapport au nom de la Commission de l'Economie, Chambre Session 1991-1992, n° 375/8-91/92, page 45),

Le préambule rappelle enfin que les frais de dossiers constituent une exception (VII.141, § 2) à la limitation des frais organisée à l’article VII.141, § 1, et qu’elle doit donc être interprétée restrictivement. C’est la raison pour laquelle les autres coûts comme les frais financiers, les frais généraux de gestion, tels que les frais de correspondance, d'attestations fiscales et autres font partie de la gestion financière globale du prêteur, doivent donc être supportés par le produit des intérêts, dont le taux est déterminé par le prêteur.

Le maximum

Les frais de dossier s’élèvent au maximum à 500 euros pour les crédits hypothécaires à but immobilier.

Les frais sont réduits à 300 euros pour un crédit hypothécaire de court terme sans hypothèque qui est utilisé par le consommateur comme une solution de financement provisoire alors qu'il fait la transition vers un autre régime financier pour le bien immobilier ou pour un crédit pont au sens de l’article 2, 3°, de l’arrêté royal du 14 septembre 2016 mais consenti sans hypothèque.

Le troisième alinéa de l'article 1er, paragraphe 1er prévoit que Lorsque ces contrats s'accompagnent d'une constitution d'hypothèque et la conclusion d'un deuxième contrat de crédit, les frais de dossier communs s'élèvent alors au maximum à 800 euros. Cette disposition ne vise donc que les contrats de crédit hypothécaire à but immobilier qui s’accompagnent d'une constitution d'hypothèque. Le montant majoré ne peut être appliqué que pour autant que deux contrats de crédit distincts soient signés. Les frais majorés ne peuvent être réclamés lorsqu'il s'agit de prélèvements successifs dans le cadre du même contrat; Ne sont donc pas visés les prélèvements successifs dans un même contrat de crédit.

Il peut s'agir par exemple :

  • d'une ouverture de crédit cadre comportant un crédit pour l'acquisition d'un immeuble et un crédit pont en attendant la vente d'un autre.
  • de deux utilisations distinctes convenues dans le cadre d'une ouverture de crédit-cadre avec une utilisation pour le crédit destiné à l'acquisition et une utilisation pour le crédit destiné au financement des travaux.

Il ressort du préambule de l'arrêté royal que les frais de dossier sont des frais qui sont faits une seule fois et qui concernent par conséquent des frais administratifs uniques et pas des frais financiers qui sont faits en permanence par le prêteur pour pouvoir prêter le capital. Ceci exclu certaines pratiques dans le régime antérieur par lesquelles des frais de dossier étaient réclamés chaque libération d'une tranche du crédit (sur cette pratique BIQUET-MATHIEU, C., "La réforme du Crédit hypothécaire, Chronique notariales, ULG, Vol. 65, avril 2017, p. 69).

Le refinancement

L'arrêté royal réglemente en son article 1, § 2,le refinancement d'un contrat de crédit. La notion de refinancement évoque le remboursement anticipé d'un crédit existant par un nouveau crédit. Cependant la disposition renvoie à l'article VII.145 qui vise la modification d'un contrat de crédit ce qui, en soi, n'implique aucun remboursement anticipé. Cette disposition autorise des exceptions limitativement énumérées au principe de l'immutabilité du contrat de crédit (qui implique que la modification d'un contrat suppose la conclusion d'un nouveau contrat afin de respecter le formalisme précontractuel requis).

La modification visée par l'article VII.145 n'est pas, à proprement parler, unrefinancement. La disposition peut donc prêter à discussion.

1. Il est certain que dès lors que le "refinancement" est convenu sous la forme d'une modification autorisée par l'article VII.145, les frais de dossier doivent, selon la disposition, être limités à un maximum de cinquante pour cent des frais de dossier qui, au moment de la modification, sont facturés pour les crédits hypothécaires avec une destination immobilière. Comme cette modification n'implique aucun remboursement anticipé mais l'adaptation de certaines conditions du contrat de crédit, aucune indemnité de remploi ne peut être ajoutée au frais de dossier. Ces frais sont portés à 100% lorsque le refinancement a lieu dans les douze mois suivant un précédent refinancement.

2. S'il y a refinancement et qu'un nouveau contrat de crédit est signé (parce que les modifications dépassent celles qu'autorise l'article VII.145 ou le remboursement anticipé total ou partiel prévu à l’article VII.147/11), une indemnité de remploi peut être exigée pour le remboursement anticipé du crédit antérieur. Le prêteur peut réclamer des frais dossier sur base du l'article 1, §1 (nouveau dossier= 100%). En effet, la limite de l'article 1er, §2, de l'AR du 24 février 2017 s'applique uniquement aux adaptations visées par l'article VII.145, alinéa 6.

3. Si l'article VII.145,réserve au prêteur un pouvoir discrétionnaire d'accepter ou de refuser la modification que lui demande le consommateur, le devoir de conseil ne l'autorise pas pour autant à imposer un refinancement par remboursement anticipé du contrat de crédit existant, là ou une simple adaptation du contrat sur base de l’article VII.145 serait possible.

La délivrance de duplicatas et l'exercice d'options contractuellement prévues

Pour l’obtention de duplicata ou en cas d’exercice par le consommateur d’une option contractuellement prévue, les frais peuvent s’élever au maximum à 50 euros.

L'exercice d'une option

Le dernier alinéa de l’article VII.145, permet au prêteur de prévoir des frais de dossier en cas d’exercice d’une option prévues dans le contrat qui peuvent être activées par le consommateur, comme par exemple, une augmentation volontaire des termes de paiement pour réduire la durée du crédit. Il doit donc s'agir d'un droit fixé par une clause du contrat et que le consommateur peut exercer discrétionnairement. S'il l'exerce conformément à la clause contractuelle, le prêteur est lui-même tenu par le contrat et est donc tenu d'accepter.

Le prélèvement progressif du crédit ou la surveillance de l'avancement des travaux ne peuvent justifier des frais de dossier complémentaires. Ces frais de dossier complémentaires, qui ne peuvent excéder 50 euros, constituent une exception qui doit être interprétée strictement (voir l'exposé des motifs de la loi du 22 avril 2016, doc. 54, 1685/001, pp. 43-44, qui donne comme exemples le changement de la durée du contrat et la modification de la garantie).

L’arrêté royal du 24 février 2017 a fixé le montant de ces frais à maximum 50 euros. Ces frais ne peuvent être réclamés lorsque le consommateur exerce un droit qu'il détient en vertu d'une disposition légale, comme par exemple un remboursement anticipé, même si à des fins d'informations du consommateur, le contrat doit préciser également ce droit. L'indemnité de remploi a, en toutes hypothèses, un caractère forfaitaire (voy. le commentaire de l'article VII.147/11-12).

Application dans le temps

Les dispositions de l'arrêté royal du 27 février 2017 s'appliquent :

  • à tous les contrats de crédit conclus à partir du 1er juillet 2017
  • aux contrats de crédit conclus avant le 1 avril 2017
    • si le crédit ou la modification du crédit a été demandée après le 1er avril 2017.

Indication des frais dans le prospectus et le tarif

Le montant des frais de dossier et des frais d'expertise doit être indiqué dans le tarif des entreprises de crédit hypothécaire (VII.126, § 3, 2°) et repris dans leurs prospectus (VII.125, § 2, 2°) . En cas de discordance entre les mentions de ces documents d'information générale et les mentions particulières du formulaire de demande de crédit signé par le consommateur, c'est l'indication contenue dans ce dernier, (pour autant qu'elle soit inférieure au tarif général) qui doit être appliquée.(BIQUET-MATHIEU, C., "La réforme du Crédit hypothécaire, Chronique notariales, ULG, Vol. 65, avril 2017, p. 68/69).

La commission de réservation en cas de prélèvement progressif du crédit

La commission de réservation est autorisée par l'article VII.140, 2ème alinéa, pour les crédits hypothécaires à but immobilier exclusivement. . Cette commission est abordée sous le commentaire de l'article VII.140, alinéa 2.

Les frais qui peuvent être réclamés en cours d'exécution du contrat de crédit

Le principe consacré par le Code à l'article VII.141 a pour conséquence qu'il est interdit au prêteur de réclamer d'autres frais, exceptionnels ou récurrents, résultant de l'exécution du contrat de crédit. Comme déjà précisé, les frais de gestion normale du crédit doivent être supportés par le prêteur. Il ne saurait donc être question de réclamer ;

  • des frais
    • pour l'examen d'une demande mainlevée par suite d'un remboursement anticipé (mais les frais légaux de mainlevée resteront à charge du consommateur) (Voy. la circulaire HYP 23 du 15 février 2006 de la CBFA citée dans l'exposé des motifs de la loi du 22 avril 2016, Doc. Parl., Ch.repr., Sess. 54, 1685/1, p. 44).
    • pour le renouvellement d'une inscription ou pour la conversion d'un mandat hypothécaire, règle était déjà admise sous le régime antérieur.
  • des frais autre que l'indemnité de remploi plafonnée en cas de remboursement anticipé.

Avis de l'administration

  • Frais de dossier en cas de révision du contrat de crédit (question du consommateur et réponse de l'administration)
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