VII.146 et VII.147 : Services accessoires (CH)

Les services accessoires dans le crédit hypothécaire

Le service accessoire au sens de l'article I.9, 70°, est un service offert au consommateur conjointement avec le contrat de crédit ou le service de paiement. Cette définition couvre une variété d'hypothèse et de pratiques. Il peut s'agir d'assurances (assurances décès, assurance vie mixte, assurance solde restant dû, assurance incendie) comme de services financiers (compte à vue avec domiciliation) de produits d'épargne (par exemple de la branche 23) ou de tous autres services. Il peut s'agir d'un service qui est simplement proposé par le prêteur (offert au sens de la définition) ou l'intermédiaire ou d'un service qui est une condition du crédit et qui est dès lors exigé par le prêteur pour consentir le crédit.

Le service accessoire dans le cadre général du livre VI

Lorsque le service accessoire est offert avec le crédit, l'ensemble de l'offre du prêteur pourrait être considérée comme une offre conjointe au sens de la définition reprise à l'article I.8, 21° c'est à dire une offre liant à l'acquisition de biens ou de services, gratuite ou non, l'acquisition d'autres biens ou services. L'article VI.81, § 1, interdit l'offre conjointe dont au moins un des éléments constitue un service financier, et qui est effectuée par une entreprise ou par différentes entreprises agissant avec un but commun. Le paragraphe 2 de la définition permet néanmoins l'offre conjointe de services financiers constituant un ensemble. Ces restrictions ont été jugées conformes au droit européen (C.J.U.E., 18 juillet 2013, Citroën Belux/Federatie voor Verzekerings- en Financiële Tussenpersonen (FvF), C-265-12).

L'offre conjointe doit être appréciée restrictivement. Elle suppose une diffusion auprès du public en général et se distingue donc de l'offre qui se dégagerait d'une négociation individuelle entre parties. La Cour de cassation a ainsi jugé qu'il n'y a pas d'offre conjointe au sens de l'article 54 de la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et l'information et la protection du consommateur, lorsque l'offre n'est pas connue des consommateurs en tant que groupe-cible de l'offre, et varie selon les situations personnelles qui font l'objet des négociations entre les parties (Cass., 30 mars 2001, Dr. Banc. Fin., p. 256 et note G Straetemans et sous l'arrêt attaqué G. Straetmans, "Preciseringen aan het verbod van gezamenlijk aanbod. Individuele onderhandelingen als reële uitzondering?", Consumentenrecht 1999, n° 42, 53, n° 2 e.s.). C'est fréquemment en matière de réduction du taux liés à la conclusion d'un service accessoires que se pose la question de savoir si cette pratique est (ou non) une offre conjointe (. E. TERRYN, "Het gezamenlijk aanbod van financiële diensten: een per se verbod met een beperkt toepassingsgebied, een algemeen verbod op oneerlijke handelspraktijken met een ruim toepassingsgebied", note sous Liège, 5 février 2013, DCCR 2015, Liv. 108·109, p.124).

En outre, l'exigence d'un service accessoire peut également être analysée sous l'angle des pratiques commerciales déloyales à l'égard des consommateurs.

La règle: le libre choix du prestataire par le consommateur

L'article VII.147 formule la règle générale: il est interdit d'imposer au consommateur, dans le cadre de la conclusion d'un contrat de crédit, de souscrire un autre contrat auprès du prêteur, de l'intermédiaire de crédit ou auprès d'une tierce personne désignée par ceux-ci. Il s'agit donc d'interdire toute forme de contrat (et pas exclusivement les contrats d'assurances) lorsque le cocontractant est imposé au consommateur. Cette pratique peut susciter des prix anormaux et des rémunérations déguisées. Pour lutter contre les abus, le texte énonce une interdiction de principe, mais limitée aux contrats annexes conclus avec le prêteur, l'intermédiaire ou les tiers désignés par eux. La règle ne s'applique donc pas si:

• Le contrat annexe n'est pas une condition du crédit. Si un autre contrat que le contrat de crédit est signé par le consommateur avec le prêteur ou l'intermédiaire sans qu'il soit imposé par eux. De ce point vue, le texte ne rencontre pas concrètement les pratiques abusives contre lesquelles il prétend lutter.
• Le contrat annexe est une condition du crédit mais le consommateur peut librement choisir le co-contractant. Si la signature d'un autre contrat (par exemple une assurance incendie), est exigée par le prêteur mais que le consommateur est libre de traiter avec le cocontractant de son choix (prêteur et intermédiaire y compris).

Il existe cependant une différence notoire entre les deux cas de figure en ce qui concerne le coût total du crédit: dans la première hypothèse (pas de contrat imposé), le coût du contrat annexe n'entrera pas dans le coût total du crédit, dans le second cas, le coût de ce contrat doit être pris en compte dans le coût total du crédit même si le consommateur choisit de traiter avec un tiers, si le prêteur est en mesure d’en connaître le coût (voy. la définition du coût total du crédit à l’article I.9, 41°).

L'interdiction de la vente liée

Le Code interdit également la vente liée, définie comme le fait de proposer ou de vendre, sous forme de lot, un contrat de crédit en même temps que d'autres produits ou services financiers distincts, lorsque le contrat de crédit n'est pas proposé au consommateur séparément. L’interdiction de la vente liée est expliquéepar le considérant (24) de la directive 2014/17/UE. Il s'agit d'éviter que ce type de pratique n'altère le discernement et la mobilité du consommateur (et de ce fait altère la concurrence).

Une exception relative: la vente groupée

Principe

Par exception à la règle générale, le Code autorise le prêteur ou l’intermédiaire à imposer la conclusion d’un service accessoire ou d’un contrat annexé dans le cadre d’une vente groupée. La vente groupée c’est le fait de proposer ou de vendre, sous forme de lot, un contrat de crédit en même temps que d'autres produits ou services financiers distincts, le contrat de crédit étant aussi proposé au consommateur séparément, mais pas nécessairement aux mêmes conditions que lorsqu'il est proposé de manière groupée avec les services accessoires (I.9, 89°). La vente groupée est une offre qui associe un crédit avec un ou plusieurs services accessoires que le consommateur peut aussi acquérir séparément mais pas nécessairement aux mêmes conditions.

Pour ce type d'offre, le prêteur peut imposer le co-contractant du consommateur mais cette exception est relative: le prêteur est néanmoins tenu d'accepter le prestataire proposé par le consommateur, qui est différent du prestataire préconisé par le prêteur, si celui offre un service accessoire équivalent ou, le cas échéant, un contrat annexé équivalent à un prix égal ou réduit. Si le consommateur fait usage de cette faculté, les conditions du crédit ne seront sans doute plus les mêmes que celles initialement proposées par le prêteur dans le cadre de l'offre sous forme de lot. Comme la condition de la conclusion du service accessoire doit figurer dans l'ESIS et que le coût de ce service doit être inclus dans le calcul du TAEG, le prêteur devra remettre un ESIS adapté avec le nouveau taux, si en définitive, mais avant qu'il ne remette l'offre, le consommateur choisit de conclure avec un autre prestataire que celui qui est proposé par le prêteur.

Vente groupée et réduction de taux

Comme dans le régime antérieur, il est permis au prêteur de subordonner des conditions de crédit favorables, notamment quant au taux, à la condition de conclure un service accessoire auprès du prêteur ou d'un tiers désigné par lui (voir le texte de l'article VII.147 § 1, mais pas nécessairement aux mêmes conditions). L'alinéa 2 de la même disposition le confirme:Si le prestataire de service préconisé par le prêteur ou, le cas échéant par l'intermédiaire de crédit est proposé dans le cadre d'une vente groupée, ceux-ci ne sont pas tenus de maintenir le prix réduit des produits financiers ou des services groupés, au cas où le consommateur utilise son droit à faire appel au prestataire de services de son choix.

Plus de commentaires sur les réductions de taux

Une autre exception: le contrat adjoint

Le contrat adjoint est le contrat qui permet de reconstituer le capital dans les contrats de crédit hypothécaire ayant adopté le système de reconstitution du capital. Conformément à l’article VII.135, § 1, alinéa 2, ce contrat adjoint ne peut être qu'un contrat d'assurance-vie, un contrat de capitalisation ou une autre constitution d'épargne. Le contrat adjoint ne constitue pas un service accessoire (VII.135, § 1). Les contrats adjoints échappent donc aux règles reprises à la sous-section 3 « services accessoires » de la section « Clauses abusives » en crédit hypothécaire

Le prêteur peut donc imposer au consommateur de conclure le contrat adjoint avec un cocontractant qu’il désigne et il n’y a pas d’interdiction d’offrir une réduction en cas de souscription du contrat adjoint. Cette exception se conçoit dès lors que le prêteur doit pouvoir avoir confiance dans le tiers qui gèrera le capital progressivement reconstitué jusqu’au terme du contrat de crédit. C’est le tiers qui devra, au terme du crédit, restituer le montant qui permettra de rembourser le crédit. C’est ce que précise l’article VII.135, § 1er, al.5: si la reconstitution s’opère chez un tiers, le tiers reconstituant devient envers le prêteur le seul débiteur du capital reconstitué.

Par ailleurs, Le contrat adjoint est une condition du crédit. Si pour quelque raison que ce soit, cette condition n’est plus respectée, il est légitime que le prêteur puisse exiger une garantie complémentaire (et ce d’autant plus que VII.146, §2 ne s’applique pas). L'administration a donc admis une clause libellée comme suit :

« Lorsqu’en cas de sortie de service de l’employeur mentionné ci-avant ou de la modification du régime de travail de l’emprunteur et si cette valeur de rachat ou le capital constitué est insuffisante pour reconstituer le capital emprunté dans le cadre du présent prêt hypothécaire, tant en vie qu’en décès, l’emprunteur s’engage à conclure une assurance vie individuelle auprès d’une compagnie d’assurance choisie par lui et à en payer les primes dont les versements permettent de reconstituer le capital à rembourser au terme. »

La charge de la preuve du libre choix du prestataire

La charge de la preuve que le consommateur a eu le libre choix de son cocontractant incombe au prêteur (VII.147, § 1er in fine). L'article VII.87, § 1er comporte la même règle qui a été ajoutée lors de l'insertion de la LCC dans le CDE. Cet ajout est expliqué comme suit dans l’exposé des motifs de la loi du 19 avril 2014: Il appartient au prêteur de prouver que le service accessoire n’a pas été imposé au consommateur. Les moyens de preuve que le consommateur a eu une liberté de choix effective, sont soumis aux règles du droit commun. Il convient cependant de faire remarquer que reprendre simplement une disposition dans les conditions générales du contrat qui stipule qu’aucun contrat n’a été imposé au consommateur, peut être considéré comme une clause abusive au sens de la loi relative aux pratiques du marché. Un des éléments concernant l’administration de la preuve peut être de reprendre expressément des options dans le contrat permettant au consommateur d’indiquer son choix (Doc. Parl., Ch. Repr., Sess. 53, 30429/001, p. 29.). On rappelle également l’article VII.2, § 4, qui interdit les clauses et conditions ou les combinaisons de clauses et conditions qui ont pour objet de mettre à charge de l'utilisateur de services de paiement ou du consommateur, la preuve du respect de tout ou partie des obligations qui incombent au prêteur ou à l'intermédiaire de crédit.

Le régime particulier des contrats annexés

Définition

Le contrat annexé est un contrat d’assurance que le consommateur souscrit en exécution d’une condition du contrat de crédit hypothécaire à but immobilier (VII.146, § 1er) et dont le non-respect pourrait entraîner l’exigibilité du montant de crédit prélevé (VII.146, § 1er).

Selon l’article VII.146, § 1er, le contrat annexé ne peut être que

1. une assurance solde restant dû (ASRD) ou
2. une assurance décès temporaire à capital constant couvrant le risque de décès quand il n'y a pas d'amortissement du capital, destinée conventionnellement à garantir le remboursement du crédit ou
3. une assurance couvrant le risque de dégradation de l’immeuble offert en garantie (par exemple une assurance incendie) ou
4. une assurance caution.

Le contrat annexé comme condition du crédit - conséquence en cas d'inexécution

En précisant que le non-respect peut entraîner l'exigibilité du montant du crédit, le législateur reconnaît implicitement au prêteur le droit de faire figurer dans le contrat une clause l’autorisant à demander au juge de prononcer la résolution du contrat de crédit si le consommateur n’exécute pas le contrat d’assurance annexé. Il ne pourrait s’agir d’une clause résolutoire expresse (ou de déchéance du terme) puisque cette hypothèse n’est pas prévue par l’article VII. 147/20, § 1er, sauf si le coût du contrat annexé fait partie du montant des termes (ou de certains termes) de paiement et que l'on se trouve alors dans une hypothèse de défaut de paiement. Le prêteur devra donc agir pour obtenir du juge qu'il prononce la résolution. Curieusement (et sans doute s’agit-il d’une inadvertance du législateur), l’article VII.147/20, § 2, ne reprend pas cette hypothèse parmi celles qui autorisent le juge à prononcer la résolution, alors qu'il prévoit le cas où le contrat n'est pas annexé dans les 3 mois de l'acte authentique. Il arrive par ailleurs que le prêteur fasse l'avance des primes à charge pour le consommateur de le rembourser. A défaut de remboursement, on pourrait considérer qu'il y a un défaut de paiement au sens de l’article VII.147/20, § 1, 1° (E. BEGUIN et A. CAPRASSE, «La rédaction des actes notariés de crédit: les prescriptions légales (du point de vue notarial et en vertu du livre VII) – Force exécutoire de l’acte notarié», in Le crédit hypothécaire au consommateur. Etat de la question, Ulg et Ucl, Larcier 2017, pp. 209 -246, p. 232). La même sanction doit être appliquée, par analogie, lorsque le coût du contrat annexé n’est plus payé par le consommateur ou qu'il est résilié par lui.

La réglementation du contrat annexé

Lorsqu’il y a un contrat annexé, la loi impose de consigner dans un document signé par le prêteur (qui n’est pas nécessairement le prestataire pour le contrat annexé) et le consommateur:

1° le crédit auquel se rapporte le contrat annexé ;
2° l'acceptation par le prêteur du contrat d'assurance comme contrat annexé ;
3° les obligations assumées par le consommateur en vertu du contrat annexé.

Le contrat annexé n’échappe pas à l’interdiction faite au prêteur et à l’intermédiaire d’imposer au consommateur de conclure le contrat annexé avec eux-mêmes ou avec un tiers désigné par eux (VII.146, § 2, 2ème alinéa). Il est par ailleurs interdit au prêteur de se réserver dans le contrat de crédit la faculté d'imposer au cours du contrat une majoration de la couverture (VII.146, § 2).

Dans l’hypothèse où la convention ne prévoit pas d’amortissement en capital, la loi règle les modalités d’imputation du capital assuré en cas de décès d’abord sur le solde restant dû (soit le montant à verser pour amortir, reconstituer ou rembourser le capital prélevé – I.9, 63°), puis sur les intérêts échus et enfin sur les intérêts non échus (VII.146, §3).La disposition reconnait en outre au consommateur le droit de faire réduire le capital à due concurrence du solde restant dû (VII.146, § 3, in fine).