Brief dd 12 oktober 2010 gericht door de administratie aan de BVK (Notaris kosten)

Brief dd 12 oktober 2010 gericht door de administratie aan de BVK (Notariskosten)

Geachte heer en mevrouw,

Ik kan het niet eens zijn met uw interpretatie over notariskosten in uw brief van 12 oktober jl. Ik word daar overigens in ondersteund door de standpunten van de Europese Commissie[1].

U haalt twee argumenten aan om te besluiten dat alle door u opgesomde kosten naast het ereloon van de notaris niet in het JKP moeten opgenomen worden:

• de kredietgever kan die kosten niet op voorhand kennen
• al die kosten zijn “notariskosten” bedoeld in artikel 1, 5°, WCK

Met uw eerste argument kunnen we het niet eens zijn omwille van de volgende redenen.

Net zoals bij verzekeringen, kan de kredietgever de kosten aangerekend door een derde niet kennen zonder er naar te vragen. Maar juist daarom is het zijn plicht als kredietgever om er naar te vragen als het gaat om kosten die de consument in verband met de kredietovereenkomst moet betalen.

Als er, zoals bij verzekeringen, kosten zijn die in het JKP moeten zitten maar pas bepaald kunnen worden na onderzoek, bijv. door een derde verzekeraar of hier notaris, dan moeten die kosten inderdaad niet in het JKP zitten in de reclame of in de pre-contractuele fase. Maar als het mogelijk is om die kosten te kennen op het ogenblik dat het kredietcontract gesloten wordt, moeten ze wel degelijk in het contractuele JKP opgenomen worden.

Dat zijn overigens ook de standpunten van de Commissie[2].

Als bovendien uw redenering gevolgd wordt, kunnen er ook nooit verzekeringskosten – per definitie afhankelijk van individuele situaties, in het JKP zitten en is artikel 1,5°, e) overbodig.

Met uw tweede argument (alle door u opgesomde kosten zijn “notariskosten” bedoeld in artikel 1, 5°, WCK) kunnen we het niet eens zijn omwille van de volgende redenen.

Om alle twijfel weg te nemen, hebben we die vraag aan de Europese Commissie gesteld. De Commissie stelt uitdrukkelijk dat notariskosten alleen kosten zijn van “notariële aard” en dat daarom, als de notaris een betaling vraagt voor andere diensten, bijv. registratierechten, die betaling in de totale kosten van het krediet kunnen opgenomen worden overeenkomstig de definitie van de totale kosten van het krediet.[3].

Anders gezegd, alle kosten die u opsomt naast het ereloon van de notaris zijn geen notariskosten maar kosten die de notaris vraagt voor de vereffening van belastingen of diensten bedoeld in artikel 1, 5°, c), d) en e), WCK. De Europese regelgever bepaalde dus zelfs uitdrukkelijk dat die kosten, op het moment dat ze door de kredietgever gekend kunnen zijn, in de totale kosten van het krediet begrepen zijn.

Ook voor wat kosten van een hypothecaire volmacht, en eventuele handlichtingkosten, betreft, geldt dezelfde redenering. Het gaat immers om een meerkost die in de eerste plaats gevraagd wordt door de kredietgever als voorwaarde tot het sluiten van de kredietovereenkomst en die door de consument moet betaald worden: zonder volmacht of handlichting geen contract. Het ereloon van de notaris kan er perfect uit gelicht worden.

Ons advies wordt u altijd gegeven onder het uitdrukkelijke voorbehoud van de soevereine beoordelingsmacht der hoven en rechtbanken. De in deze brief opgenomen standpunten kunnen eenzijdig gewijzigd worden in functie van de evolutie van de rechtspraak en de rechtsleer, en in het bijzonder in functie van wat de Europese Commissie hiervoor verder nog als standpunt inneemt.

Steeds bereid om u nadere toelichtingen te verschaffen, teken ik inmiddels.

Hoogachtend,

De Adviseur,

Johan VAN LYSEBETTENS

[1] Rebus sic stantibus worden die standpunten opgenomen in de definitieve richtsnoeren die de Commissie momenteel aan het uitwerken is. Dat document zal gelden als de "interpretatieregels van de Commissie".

[2] “If there are costs which cannot be determined in advance, the creditor has to inform on the existence of such costs at the advertising and pre-contractual information stage (Articles 4 (3), 5(k), Recital 22). Then, at these stages the APR might not include these costs because they are unknown. It is not correct to calculate the costs of the APR on the basis of estimates of information or services offered by the creditor if the intention is to use a product of a third party. However, at contractual stage the real costs shall be included in the calculation of the APR because either the creditor or the consumer will be able to avail at that stage of the necessary information, or the creditor will have taken reasonable steps to ascertain such costs (e.g. by asking the intermediary or a third party supplier).”.

[3] “Cost connected with the credit agreement excluded from the TCC (total cost of credit) according to Articles 3(g) and 19(2), first paragraph, are:

Notarial costs. It should be noted that this exclusion refers only to those costs of notarial nature; therefore, if the notary collects money for other services (e.g. registration fees), they may be included, in accordance with the definition of the TCC (total cost of credit).”.