VII.141: Kosten van het hypothecair krediet
Artikel VII.141
De kosten moeten toegelaten zijn door de wet
Artikel VII.141 herneemt de tekst van artikel 11 van de wet van 4 augustus 1992. De kredietgever mag van de consument dus enkele de kosten eisen die uitdrukkelijk zijn toegelaten door het Wetboek. Het betreft:
- De wettelijke kosten behorend bij de hypotheek
- De schattingskosten
- De dossierkosten, wat de hypothecaire kredieten met een onroerende bestemming betreft.
- En hetgeen verschuldigd zou kunnen zijn krachtens andere wettelijke of reglementaire bepalingen.
Betreffende deze vraag wijkt de regeling van het hypothecair krediet dus af van de regeling in het consumentenkrediet waar de kredietgever de kosten mag vragen die hij wil indien - en voor zover - deze kosten opgenomen zijn in het JKP. Zij zijn zodoende onderworpen aan de maxima die bepaald zijn voor het JKP. Er zijn geen maxima bepaald inzake hypothecair krediet met een roerende bestemming maar de kosten zijn daarentegen beperkt tot deze die uitdrukkelijk toegelaten zijn door de wet. Alle andere kosten die worden gemaakt door de kredietgever, onder meer de algemene beheerskosten, zoals de kosten van briefwisseling, van fiscale attesten en andere, maken deel uit van het globale financiële beheer van de kredietgever; zij moeten worden gedragen door de opbrengst van de interesten, waarvan de rentevoet bepaald wordt door de kredietgever en dit, met uitzondering van de overhandiging van duplicata van reeds geleverde documenten (Memorie van Toelichting bij de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet (Parl. St. Kamer Zitting 1990-1991 – nr. 1742/1).
Voor de kredietovereenkomsten met een onroerende bestemming laat artikel VII.141, § 2 de kredietgever toe om dossierkosten te vragen waarvan de Koning het maximum heeft vastgesteld (zie hierna). Voor de kredietovereenkomsten met een roerende bestemming laat de becommentarieerde bepaling enkel de wettelijke kosten behorend bij de hypotheek en de schattingskosten toe. De kredietverstrekker zou dus geen aanspraak kunnen maken op andere kosten, zoals de kosten voor het opnemen van krediet (wanneer de opname geleidelijk gebeurt, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden) of de kosten om de voortgang van de werkzaamheden in hetzelfde geval te controleren.
De bepaling laat de kredietgever eveneens toe om kosten te eisen die verschuldigd zouden kunnen zijn krachtens andere wettelijke of reglementaire bepalingen. Artikel VII.140, § 2 verstrekt daarvan een voorbeeld wat de reserveringscommissie betreft voor de hypothecaire kredieten met een onroerende bestemming. Artikel VII.145, lid 6 laat de kredietgever ook toe om kosten te vorderen voor de wijzigingen aan lopende kredietovereenkomsten of indien de consument verzoekt om duplicata van reeds afgeleverde documenten. Dit is eveneens het gevalindien de consument contractueel voorziene opties uitoefent op voorwaarde dat in de kredietovereenkomst in de aanrekening van deze kosten voorzien is (VII.145, lid 7).
Wij herinneren er ten slotte aan dat volgens artikel VII.147/30, § 1, de kredietbemiddelaar (...) van de consument die om zijn bemiddeling heeft verzocht, geen enkele vergoeding in welke vorm ook, rechtstreeks of onrechtstreeks, (mag) ontvangen.
De wettelijke kosten behorend bij de hypotheek
De kosten die de hypotheek met zich meebrengt, zijn het ereloon van de notaris, de registratierechten van de authentieke akte, het loon van de hypotheekbewaarder, de getarifeerde procedurekosten en de kosten van administratieve opzoekingen die zijn gemaakt door de notaris en de handlichtingskosten.
Deze kosten zijn ten laste van de consument en moeten in aanmerking worden genomen bij de berekening van het JKP met uitzondering (1) van het ereloon van de notaris (zie de commentaar) en (2) van de kosten van registratie en overdracht van een onroerend goed, volgens de definitie van de totale kosten van het krediet opgenomen in artikel I.9, 41° lid 1 (notariskosten) en lid 2 (registratierechten).
Daarentegen moeten de kosten van registratie en inschrijving die betrekking hebben op de hypotheek worden opgenomen in het JKP. Worden beoogd: de registratierechten van 1% op het bedrag van de inschrijving (verhoogd met het toebehoren van maximum 10%); de kosten van de hypotheekbewaring met inbegrip van het hypotheekrecht van 0,3 %, het loon van de bewaarder en sommige andere kosten en de kosten van de studie van de notaris).
Schattingskosten
Om te zijner laste te kunnen worden gelegd moet het bedrag van de schattingskosten vooraf zijn meegedeeld aan de consument, meer bepaald door een bijzondere vermelding op het kredietaanvraagformulier (VII.126, § 3) en door die laatste aanvaard zijn. De kosten kunnen slechts van hem gevorderd worden voor zover de schatting daadwerkelijk is geschied. Voorschotten dienen in het tegenovergestelde geval terug betaald te worden.
Uit deze formule valt af te leiden dat, net zoals tijdens de vroegere regeling (J. CATTARUZZA, "Les frais et indemnités dus dans le cadre d’un crédit hypothécaire", in Hypothecair krediet Crédit hypothécaire, Die Keure, 2010, p. 223), de schattingskosten van de consument kunnen gevraagd worden vóór de ondertekening van de overeenkomst (Q. Petit, "Les frais et indemnités à l’occasion de l’octroi du crédit et en cours de crédit hypothécaire", in Le crédit hypothécaire au consommateur, Larcier 2017, p. 304) bij uitzondering op het beginsel dat bekrachtigd wordt door artikel VII.147/3, § 1, dat geen betaling mag worden gedaan door de consument of voor zijn rekening voor de ondertekening van de kredietovereenkomst. Zij kunnen eveneens worden gevorderd van de consument in geval van weigering van het krediet (VII.137, lid 3).
De schatting moet gedaan worden door een intern of extern deskundige die erkend is door de kredietgever. De memorie van toelichting kondigt aan dat Voor de regelen inzake beroepsbekwaamheid en het naleven van de normen voor de waardebepaling van voor bewoning bestemde onroerende goederen wordt een afzonderlijk wetsontwerp in het vooruitzicht gesteld. In afwachting hiervan wordt een bepaling voorzien die de Koning toelaat aan te geven wie als schatter in aanmerking komt en aan welke criteria deze moeten voldoen(Parl. St., Kamer, Zitting 54,1685/1, p. 36).
Eens de schatting werd uitgevoerd, moet zij onverwijld worden meegedeeld aan de consument. Het lot van de derde hypotheekgever wordt niet in beschouwing genomen, evenmin dat van de steller van een persoonlijke zekerheid die een hypotheek zou verlenen ter ondersteuning van zijn verbintenis. Deze derden lijken evenwel evenzeer betrokken te zijn bij het resultaat van de schatting als de consument, ofwel als eigenaar van het goed, ofwel als bijkomende zekerheid ten opzichte van de zakelijke zekerheid.
De schattingskosten moeten vermeld worden in het tarief van de hypothecaire ondernemingen (VII.126, § 3, 1°) en voorkomen in de prospectus die zij ter beschikking houden van het publiek (VII.125, lid 3, 2°).
Dossierkosten
Voor de hypothecaire kredieten met een onroerende bestemming kunnen de kredietgevers dossierkosten vragen, in afwijking van het verbod van artikel VII.141, § 1. Deze kosten moeten aan de consument worden meegedeeld in het kredietaanvraagformulier (VII.126, § 3, 2°) en moeten worden opgenomen in het kredietaanbod (VII.134, § 2, 14°).
De kosten zijn slechts verschuldigd voor zover de consument het kredietaanbod aanvaard heeft en kunnen pas worden aangerekend na die aanvaarding (Memorie van toelichting, Parl. St., Kamer, Zitting 54, 1685/1, p. 40) overeenkomstig het beginsel dat bekrachtigd wordt door artikel VII.147/3, § 1, lid 1). In zijn explicietere formulering dan in de vroegere regeling (waar de dossierkosten onderworpen waren aan de voorwaarde van verstrekking van een aanbod), verbiedt de wettekst de kredietgever om een provisie of een voorschot te eisen van de consument.
In de vorige regeling werd het begrip "dossierkosten" al verduidelijkt in de parlementaire voorbereiding en in de omzendbrieven van het controleorgaan(Circulaires HYP 23 van 15 februari 2006 en HYP 24 van 23 november 2006 van de CBFA thans FSMA). Het Wetboek wijkt niet af van de vroegere opvatting: buiten de bepaalde dossierkosten zijn alle kosten van de kredietgever gedekt door de opbrengst van de interesten.
Maximumbedragen van de dossierkosten: het koninklijk besluit van 6 maart 2017
Artikel VII.141, § 2 bepaalt dat de Koning een methode kan bepalen tot vaststelling van maximale schattings- en dossierkosten en, in voorkomend geval, tot aanpassing van deze maxima (VII.141, § 2, lid 2). Hij heeft gebruik gemaakt van deze bevoegdheid met het koninklijk besluit van 24 februari 2017 (B.S. van 6 maart 2017)
De aanhef merkt op dat sinds de zomer van 2016 een aantal kredietgevers systematisch deze zogenaamde dossierkosten hebben opgetrokken en zelfs verdubbeld, waarbij in sommige gevallen ook de dossierkosten in geval van herfinanciering bij eenzelfde kredietgever ruim hoger liggen in vergelijking met de dossierkosten voor het aangaan van een eerste nieuw kredietcontract.
Het koninklijk besluit legt de dossierkosten forfaitair vast. Zij worden omschreven als de kosten van het samenstellen van het dossier die slechts eenmalig gemaakt worden en die bijgevolg eenmalige administratieve en geen financiële kosten betreffen die blijvend door de kredietgever gemaakt worden om het kapitaal te kunnen uitlenen (De aanhef verwijst naar het amendement nr. 10 van de Regering betreffende het ontwerp van de wet van 4 augustus 1992 op het hypothecair krediet, in het Verslag namens de commissie bedrijfsleven, Kamer zitting 1991-1992, nr. 375/8-91/92, blz. 45).
De aanhef herinnert er ten slotte aan dat het aanrekenen van dossierkosten een uitzondering (VII.141, § 2) vormt op de beperking van de kosten die wordt georganiseerd in artikel VII.141, § 1 en dus limitatief dient te worden geïnterpreteerd. Dat is de reden waarom de andere kosten zoals de financiële kosten, de algemene beheerskosten, zoals kosten van briefwisseling, fiscale attesten en andere deel uitmaken van de algemene financiële kost van de kredietgever die gedragen wordt door de interestopbrengsten waarvan de rentevoet vastgesteld wordt door de kredietgever.
Het maximum
De dossierkosten bedragen maximum 500 euro voor de hypothecaire kredieten met een onroerende bestemming.
De kosten worden verminderd tot 300 euro voor een hypothecair krediet op korte termijn zonder hypotheek dat door de consument gebruikt wordt als een voorlopige financieringsoplossing terwijl hij overgaat naar een andere financiële regeling voor het onroerend goed of voor een overbruggingskrediet in de zin van artikel 2, 3° van het koninklijk besluit van 14 september 2016 maar zonder hypotheekstelling.
Het derde lid van artikel 1, paragraaf 1 bepaalt het volgende: Wanneer de kredietovereenkomsten bedoeld in het voorgaande lid tegelijk gepaard gaan met een hypotheekstelling en het sluiten van een tweede kredietovereenkomst dan bedragen de gezamenlijke dossierkosten hoogstens 800 euro. Deze bepaling beoogt dus enkel overeenkomsten van hypothecair krediet met een onroerende bestemming die gepaard gaan met de vestiging van een hypotheek. Het verhoogde bedrag kan slechts worden toegepast voor zover twee aparte kredietovereenkomsten ondertekend worden. De verhoogde kosten mogen niet geëist worden wanneer het opeenvolgende opnemingen betreft in het kader van dezelfde overeenkomst. De opeenvolgende opnemingen in eenzelfde kredietovereenkomst worden dus niet beoogd.
Het kan bijvoorbeeld gaan om:
- een kaderkredietopening die een krediet inhoudt voor de verwerving van een onroerend goed en een overbruggingskrediet in afwachting van de verkoop van een ander.
- twee verschillende gebruiken die zijn overeengekomen in het kader van een kaderkredietopening met een gebruik voor het krediet bestemd tot de verwerving en een gebruik voor het krediet bestemd tot de financiering van de werken.
Uit de aanhef van het koninklijk besluit blijkt dat de dossierkosten kosten zijn die slechts eenmalig gemaakt worden en die bijgevolg eenmalige administratieve en geen financiële kosten betreffen die blijvend door de kredietgever gemaakt worden om het kapitaal te kunnen uitlenen. Dit sluit bepaalde praktijken uit in de vroegere regeling waardoor dossierkosten werden gevorderd bij elke vrijgave van een schijf van het krediet (zie betreffende deze praktijk BIQUET-MATHIEU, C., "La réforme du Crédit hypothécaire, Chronique notariale, ULG, Vol. 65, april 2017, p. 69).
De herfinanciering
Het koninklijk besluit reglementeert in artikel 1, § 2 de herfinanciering van een kredietovereenkomst. Het begrip 'herfinanciering' roept het beeld op van een vervroegde terugbetaling van een bestaand krediet door een nieuw krediet. De bepaling verwijst evenwel naar artikel VII.145 dat de wijziging van een kredietovereenkomst beoogt, hetgeen - op zich - geen vervroegde terugbetaling impliceert. Deze bepaling laat limitatief opgesomde uitzonderingen op het beginsel van de onveranderlijkheid van het krediet toe (dat betekent dat de wijziging van een overeenkomst de sluiting van een nieuwe overeenkomst veronderstelt om de vereiste precontractuele vormvereisten na te leven).
De door artikel VII.145 beoogde wijziging is, strikt genomen, geen herfinanciering. Die bepaling kan dus aanleiding geven tot discussie.
1. Het is zeker dat, wanneer de "herfinanciering" wordt overeengekomen in de vorm van een wijziging die wordt toegelaten door artikel VII.145, de dossierkosten, volgens de bepaling, moeten beperkt worden tot hoogstens vijftig procent van de dossierkosten die, op het ogenblik van de wijziging, worden aangerekend voor de hypothecaire kredieten met een onroerende bestemming. Aangezien deze wijziging geen vervroegde terugbetaling impliceert, maar de aanpassing van bepaalde voorwaarden van de kredietovereenkomst, kan er geen wederbeleggingsvergoeding worden toegevoegd aan de dossierkosten. Die kosten worden opgetrokken tot 100% wanneer de herfinanciering plaatsvindt binnen de twaalf maanden volgend op een vorige herfinanciering.
2. Indien het een werkelijke herfinanciering betreft, dit wil zeggen dat er een nieuwe kredietovereenkomst ondertekend wordt (omdat de wijzigingen verder gaan dan toegelaten door artikel VII.145 of de gehele of gedeeltelijke vervroegde terugbetaling bepaald door artikel VII.147/11), kan een wederbeleggingsvergoeding worden aangerekend voor de vervroegde terugbetaling van het vorige krediet. De kredietgever kan dossierkosten aanrekenen op basis van artikel 1, §1 (nieuw dossier = 100%). De beperking van artikel 1, §2, van het Koninklijk Besluit van 24 februari 2017 is immers enkel van toepassing op de aanpassingen bedoeld in artikel VII.145, zesde lid.
3. Hoewel artikel VII.145 de kredietgever een discretionaire bevoegdheid verleent om de wijziging die de consument van hem vraagt te aanvaarden of te weigeren, laat de raadgevingsplicht hem evenwel niet toe om een herfinanciering op te leggen door vervroegde terugbetaling van de bestaande kredietovereenkomst wanneer een eenvoudige aanpassing van de overeenkomst op grond van artikel VII.145 mogelijk zou zijn.
De aflevering van duplicata en de uitoefening van contractueel bepaalde opties
Voor het krijgen van duplicata of indien de consument een contractueel bepaalde optie uitoefent, mogen de kosten hoogstens 50 euro bedragen.
De uitoefening van een optie
Het laatste lid van artikel VII.145 laat de kredietgever toe om dossierkosten aan te rekenen in geval van uitoefening van in de overeenkomst bepaalde opties die geactiveerd kunnen worden door de consument, zoals bijvoorbeeld een vrijwillige verhoging van de betalingstermijnen om de looptijd van het krediet te verminderen. Het moet dus gaan om een recht dat is vastgesteld door een beding van de overeenkomst en dat de consument naar eigen goeddunken kan uitoefenen. Indien hij het uitoefent overeenkomstig het contractuele beding, is de kredietgever zelf gehouden door de overeenkomst en is hij dus ertoe gehouden dit te aanvaarden.
"Opnamekosten" of "kosten voor het nazicht van de werken" vormen geen uitoefening van een optie die extra dossierkosten kunnen rechtvaardigen..Deze dossierkosten, die maximaal 50 euro mogen bedragen, zijn een uitzondering die strikt moet geïnterpreteerd worden (zie de Memorie van Toelichting bij de wet van 22 april 2016, doc 54, 1685/001, pp. 43-44, waarbij de voorbeelden gegeven worden van de wijziging van de duur van de overeenkomst en van de waarborg).
Het koninklijk besluit van 24 februari 2017 heeft het bedrag van deze kosten vastgesteld op hoogstens 50 euro. Deze kosten mogen niet worden aangerekend indien de consument een recht uitoefent dat hij bezit krachtens een wettelijke bepaling, zoals bijvoorbeeld een vervroegde terugbetaling, zelfs indien de overeenkomst, met het oog op het inlichten van de consument, dit recht eveneens moet vermelden. De wederbeleggingsvergoeding heeft in ieder geval een forfaitair karakter (zie de commentaar van artikel VII.147/11-12).
Toepassing in de tijd
De bepalingen van het koninklijk besluit van 27 februari 2017 zijn van toepassing:
- op alle kredietovereenkomsten gesloten vanaf 1 juli 2017
- op de kredietovereenkomsten gesloten vóór 1 april 2017
- indien het krediet of de wijziging van het krediet werd aangevraagd na 1 april 2017.
Vermelding van de kosten in de prospectus en het tarief
Het bedrag van de dossierkosten en de schattingskosten moet vermeld worden in het tarief van de ondernemingen voor hypothecair krediet (VII.126, § 3, 2°) en opgenomen worden in hun prospectussen (VII.125, § 2, 2°). In geval van tegenstrijdigheid tussen de vermeldingen van deze algemene informatiedocumenten en de bijzondere vermeldingen van het door de consument ondertekende kredietaanvraagformulier, is het die laatste vermelding (voor zover die lager zou zijn dan het algemene tarief) die moet worden toegepast (BIQUET-MATHIEU, C., "La réforme du Crédit hypothécaire, Chroniques notariales, ULG, Vol. 65, april 2017, p. 68/69).
Reserveringscommissie in geval van geleidelijke opneming van het krediet
De reserveringscommissie is krachtens artikel VII.140, 2de lid, alleen toegelaten voor de hypothecaire kredieten met een onroerend doel. De commissie (of de vergoeding) van niet-opneming is in ieder geval verboden. Deze commissie worden behandeld in de commentaar van artikel VII.140, lid 2.
Kosten die kunnen worden aangerekend in de loop van de uitvoering van de kredietovereenkomst
Het principe dat door het Wetboek wordt bekrachtigd in artikel VII.141 heeft tot gevolg dat het verboden is voor de kredietgever om andere, uitzonderlijke of terugkerende, kosten aan te rekenen die voortvloeien uit de uitvoering van de kredietovereenkomst. Zoals reeds verduidelijkt moeten de normale beheerskosten van het krediet gedragen worden door de kredietgever. Er kan dus geen sprake van zijn om volgende kosten aan te rekenen:
- kosten
- voor het onderzoek van een vordering tot handlichting ten gevolge van een vervroegde terugbetaling (maar de wettelijke kosten van handlichting blijven ten laste van de consument) (zie circulaire HYP 23 van 15 februari 2006 van de CBFA geciteerd in de memorie van toelichting van de wet van 22 april 2016, Parl. St., Kamer, Zitting 54, 1685/1, p. 44).
- voor de hernieuwing van een inschrijving of voor de omzetting van een hypothecaire volmacht,; deze regel werd reeds aanvaard onder de vorige regeling.
- andere kosten dan de geplafonneerde wederbeleggingsvergoeding in geval van vervroegde terugbetaling.
Advies van de administratie
- Dossierkosten bij herziening van de overeenkomst (vraag van de consument en antwoord van de administratie)
