Definitie

Commentaar

Het hypothecair krediet met onroerende bestemming heeft betrekking op het hypothecair krediet zoals beoogd door de wet van 4 augustus 1992 en voegt hier aan toe (1) het krediet dat de financiering tot verwerving of behoud van de zakelijke onroerende rechten zonder hypothecaire zekerheid tot doel heeft en (2) de kredietovereenkomst strekkende tot de verwerving of behoud van een gebouw, zoals bedoeld onder art. 2, 1e lid van de wet van 26 maart 2012 betreffende de teboekstelling van binnenvaartuigen andere dan binnenschepen als bedoeld in artikel 271 van Boek II van het Wetboek van Koophandel.

Financiering van het verwerven of behouden van zakelijke onroerende rechten

Het consumentenkrediet beoogt alle kredietovereenkomsten ongeacht het doel van het krediet, van zodra de consument handelt voor een hoofdzakelijk privé-doel. Het hypothecair krediet met onroerende bestemming heeft uitsluitend betrekking op de kredieten waarvan het doel de financiering van de verwerving of behoud van zakelijke onroerende rechten betreft. Moet dit doel exclusief zijn? In het vorig regime was het antwoord op deze vraag negatief en lijkt ook in het nieuwe regime te worden behouden. Zoals het privé-doel hoofdzakelijk maar niet exclusief dient te zijn, dient ook de financiering hoofdzakelijk maar niet op exclusieve wijze de verwerving of het behoud van zakelijke onroerende rechten te beogen (rechtsleer).

Zo zullen de bepalingen m.b.t. het hypothecair krediet van toepassing zijn op het krediet dat wordt toegekend aan een geneesheer die een onroerend goed aankoopt om er te gaan wonen met zijn familie en er, op accessoire wijze, zijn kabinet te vestigen. Deze bepalingen zullen ook van toepassing zijn, wanneer het krediet, naast de hoofdzakelijke financiering, ook andere kosten dekt zoals erelonen van de architect, financiering van de BTW op een onroerend gebouw in opbouw, betaling van de notariskosten, hergroepering van voorheen toegekende consumentenkredieten, … echter zak de hoofdfinanciering van de aankoop van de meubels die bijkomstig gepaard gaan op de betaling van de aanwervingskosten van een onroerend goed een consumentenkrediet uitmaken (behalve wanneer er een hypothecaire zekerheid is) (cfr. Het hypothecair krediet met roerende bestemming).

Deze principes werden toegepast bij vonnis d.d. 1 maart 2005 van de Vrederechter van Beveren die een onderneming die KB nr. 225 had ingeroepen voor een in 2001 toegekende krediet, dat noch aan de wet hypothecair krediet noch aan de wet consumentenkrediet was onderworpen, heeft bestraft. Het hoofddoel van het krediet in beschouwing genomen, zijnde een investering in financiële instrumenten tot beloop van 185.000 euro op een krediet van een bedrag van om en bij 250.000 euro, oordeelde de vrederechter dat het hoofddoel niet er in bestond om onroerende rechten te verwerven of te behouden en heeft zo dus toepassing gemaakt van de WCK (Vred. Beveren, 1er maart 2005, Jaarboek Kredietrecht, 2005, p; 9 et noot J. Van Lysebettens, Jaarboek Kredietrecht, 2005, p.17.).

De principes die in deze beslissing werden toegepast, blijven geldig (behalve als er een hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, in welk geval het krediet altijd hypothecair zal zijn).

Het Wetboek viseert op een algemene wijze de zakelijke onroerende rechten, waaronder het eigendomsrecht of de afwijkende zakelijke rechten (vruchtgebruik, gebruik, bewoning, erfdienstbaarheid, …) de aard van het goed heeft geen invloed op de toepassing van de wet en het krediet voor de aankoop van een handelsgoed met het oog op de verhuring ervan is een hypothecair krediet als de ontlener hoofdzakelijk privé handelt, wat het geval is als deze verrichting beantwoordt aan het normale beheer van zijn vermogen. Het onroerend goed dat in hypotheek is gegeven moet niet dezelfde te zijn als het goed waarvoor het krediet zal worden gebruikt.

Als de verwerving van de zakelijke onroerende rechten een relatief eenvoudige verrichting is om te identificeren, geldt dit niet voor het behoud van dezelfde rechten. In de twee gevallen, gaat het om het bewijs van de verwerving, de bouw of de materiële bewaring van een onroerend goed door een titularis persoon van dit goed van een eigendomsrecht of van een ander zakelijk onroerend recht (rechtsleer). Men kan dus alle kredieten die geen verband hebben met een onroerend goed uitsluiten (behalve een hypothecair krediet met roerende bestemming, wanneer er een hypothecaire opdracht is).

Wat dient men te verstaan onder behoud van zakelijke onroerende rechten ?

De financiering van uitbreidingswerken, de herstelling of transformatie vloeit voort uit het materieel behoud van een onroerend goed. Valt het juridische behoud onder het toepassingsgebied? Moet men bijvoorbeeld, de bepalingen betreffende het hypothecair krediet toepassen op het krediet zonder hypotheek dat wordt toegekend voor de betaling van successierechten (voorbeeld uit P. D'Haen en P. Heymans, Le crédit hypothécaire au logement règlementé en Belgique, op. cit., bl. 2) ? Het antwoord hierop lijkt bevestigend te zijn. De administratie heeft zo geoordeeld dat het krediet om de aktekosten, zijnde notariskosten te betalen, een hypothecair krediet is. Dit blijft het geval wanneer het krediet ertoe strekt om een derde terug te betalen (bv. een familielid die de aktekosten heeft voorgeschoten).

Dient men dan op dezelfde manier er van uit te gaan dat de hergroepering van de schulden om een gedwongen uitvoering op een onroerend goed te vermijden beantwoordt aan de voorwaarde van het behoud van de zakelijke onroerende rechten? De commentaren op het WHK waren verdeeld, sommigen beschouwden dat het krediet zo toeliet om de te goedmaking van een onroerend goed te vermijden, waardoor er sprake zou zijn van een behoud van onroerende rechten. Anderen meenden dat deze zienswijze te extensief was en kwamen terug op de uitbreiding van het toepassingsgebied op alle kredieten gepaard gaand met een hypotheek(rechtsleer). De hergroepering van kredieten waarbij het hoofdbedrag van het krediet ertoe diende om een hypothecair krediet terug te betalen, is echter zeer duidelijk een behoud van onroerende rechten (de definitie verwijst naar de herfinanciering van dergelijke kredieten) (Arr. Brussel, 2 october 1995, Pas., 1995, II, bl. 37).

Dient de finaliteit van het krediet – het verwerven of het behouden van de zakelijke onroerende rechten – beoordeeld te worden in hoofde van de ontlener? Deze vraag zou zich bijvoorbeeld kunnen voordoen in het geval waarbij ouders een schenking aan hun kind wensen te verrichten opdat hij een onroerend goed zou kunnen aankopen. Het lijkt logisch om het dubbele criterium van de finaliteit van het krediet (privé en onroerend) te beoordelen in hoofde van dezelfde persoon maar deze stelling wordt niet unaniem gevolgd (Luik, 19 juni 2007, J.L.M.B., 2008, p. 100, obs C. Biquet Mathieu; E. Casier, « Hypothecair krediet », in Financieel recht. Artikelgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Kluwer, 1995, Art. 55-5, n°9).

De uitzondering van de renovatie

Onder het WHK, was de financiering van renovatiewerken, verbeteringswerken, herstellings- of transformatiewerken onderdeel van het materieel behoud van een onroerend goed en viel zodus in het toepassingsgebied van het WCK als het krediet gepaard ging met een hypothecaire zekerheid. Dit blijft ook zo in het nieuwe regime als er een hypothecaire zekerheid is. Echter, kwalificeert het nieuwe regime het kredietcontract zonder onroerende zekerheid strekkende tot de financiering van de verwerving of het behoud van zakelijke onroerende rechten, met uitzondering van de renovatie, als hypothecair krediet. Het begrip renovatie moet, volgens de memorie van toelichting, zeer ruim worden begrepen.

Het gaat om de aanpassing van een woning aan de tegenwoordige eisen van elementair woongenot en dus om de financiering van allerhande werken. Alle werken met betrekking tot onroerende goederen worden bedoeld: zowel grote verbouwingswerken (verandering van de structuur, uitbreiding van de woning, ....), als werken die een onderdeel van de woning betreffen, zoals dakwerken, isolatiewerken, vernieuwen van elektriciteit, bezettingswerken, vervanging van ramen en deuren, vernieuwen van centrale verwarming, vernieuwen van keuken of badkamer, renovatie van een trap, renovatie van de vloeren, schilderwerken, behangen, tuinaanleg, vernieuwen van afsluiting, enz., zolang deze werken niet gepaard gaan met een hypotheekstelling (Memorie van toelichting, Parl. St., Kamer, Zitting 54, 1685/001, bl. 9).

Deze lange opsomming leidt tot de conclusie dat, in werkelijkheid, wanneer er geen hypothecaire zekerheid is, het materieel behoud van de zakelijke onroerende rechten als een consumentenkrediet dient beschouwd te worden en niet als een hypothecair krediet, zoals dit bovendien het geval was in het vorig regime.

Men zal dus slechts de bouw van een nieuw onroerend goed uitsluiten van de renovatie. De financiering (zonder hypotheek) van de bouw van een zwembad lijkt vanuit dit oogpunt niet te kunnen worden beschouwd als een hypothecair krediet.

Heeft de kredietgever een keuze?

Kan de kredietgever kiezen tussen de twee kredietvormen en bijvoorbeeld voorstellen om de aanbouw van een zwembad (zonder hypotheek) te financieren middels een hypothecair krediet dan middels een consumentenkrediet die zou moeten worden voorgesteld in het licht van de definitie zoals hiervoor becommentarieerd. De twee regimes kennen opmerkelijke verschillen, met name betreffende de regulering van de tarieven en de duur. Er zou dus een voordeel kunnen zijn voor de kredietgever als voor de consument door een bepaalde kredietvorm te verkiezen boven de andere. Het WER voorziet in definities die deze keuze mogelijkheid verbieden. De gereglementeerde regimes zijn van openbare orde en de kredietgever kan geen ander regime toepassen dan degene die wordt opgelegd door de definities, zelfs wanneer dit in het voordeel zou zijn van de consument.

Het juridische behoud van de zakelijke onroerende rechten

Kan men er van uit te gaan dat er sprake is van behoud van een zakelijk onroerend recht wanneer het gaat om het behoud van het zakelijk recht en niet het onroerend goed? Het juridisch behoud beoogt bijvoorbeeld de hypothese waarin het krediet wordt toegekend om de verschuldigde successierechten of schenkingsrechten te betalen wegens de eigendomsoverdracht. De memorie van toelichting van de wet van 22 april 2016 noemt enkele hypotheses op: de betaling van successie of schenkingsrechten verband houdend met de verwerving van een onroerend goed zal zo als hypothecaire kredieten met onroerende bestemming worden beschouwd (Parl. St.,, Kamer van Volksvertegenwoordigers, Zitting 54, 1685/001, p. 9.).

Het kan ook gaan om een krediet dat wordt toegekend voor de betaling van een schuld om de gedwongen te goedmaking van een onroerend goed te vermijden. Onder het vorige regime was de rechtsleer verdeeld. De controverse beoogde hoofdzakelijk de hypothese waarbij het krediet was toegekend voor de terugbetaling van vroegere (niet-hypothecaire) schulden en strekkende tot het vermijden van de tegoedmaking van het onroerend goed. Een dergelijk geval kan men zich moeilijk voorstellen zonder een hypothecaire zekerheid, maar in het nieuwe regime doet dit noodzakelijk het krediet onder de hypothecaire overeenkomsten ressorteren (met onroerende bestemming als men zou stellen dat er een behoud is van een zakelijk recht of met roerende bestemming, als men zou stellen dat het juridisch behoud niet beantwoord aan de vereiste van het behoud van een recht).

Indien men niettemin ervan uit zou gaan dat het krediet zonder een hypothecaire zekerheid wordt toegekend, zal de controverse blijven bestaan en zal die niet op een duidelijke wijze op basis van de wet of voorbereidende werken kunnen beslecht worden. De kwestie bestaat er dus in te weten of het gaat om een krediet met onroerende bestemming (wegens het juridisch behoud van de zakelijke onroerende rechten) of een consumentenkrediet. In het vorige regime en gelet op de afwezigheid van een hypothecaire zekerheid, ging het in alle gevallen om een consumentenkrediet.

(1) het klassieke hypothecair krediet: krediet met onroerende bestemming met hypothecaire zekerheid

Deze hypothecaire kredietvorm herneemt de kredieten die reeds beoogd worden door de WHK. Het onderscheidend criterium is dubbel: de onroerende bestemming (verwerven of behouden van de zakelijke onroerende rechten) en het bestaan van een hypothecaire zekerheid.

De hypothecaire kredieten gesloten voor 1 juli 2017 (datum van inwerkingtreding van het nieuwe regime ingevoegd door de wet van 22 april in het WER) zullen dus hypothecaire kredietovereenkomsten blijven. Hun regime zal wel enigszins evolueren. Bepaalde bepalingen zullen onmiddellijk in werking treden en de kredietgevers zullen gehouden worden om de overeenkomsten van onbepaalde duur aan te passen tegen uiterlijk 3 mei 2020 (zie de bepalingen m.b.t. de inwerking treding). Indien de hypotheek voor alle bedragen werd toegekend, zullen de kredieten die na 1 juli 2017 zijn toegekend, de facto kredieten zijn die door een hypothecaire zekerheid worden gewaarborgd en zullen dus altijd hypothecaire kredieten met onroerende bestemming of met roerende bestemming zijn, naar gelang hun doel (zie de commentaren m.b.t. de opening van het kaderkrediet).

(2) het hypothecair krediet met onroerende bestemming zonder zekerheid van het nieuwe regime

Deze kredietvorm onderscheidt zich enkel door het doel van het consumentenkrediet: het krediet dient de verwerving of het behoud van zakelijke onroerende rechten financieren. Een zekerheid wordt niet vereist. Voor de inwerkingtreding van het nieuwe regime, werden deze kredieten beschouwd als consumentenkredieten. De kredieten die voor 1 juli 2017 zijn toegekend, zullen worden onderworpen aan de bepalingen van het hypothecair krediet met onmiddellijke toepassing en in geval van kredietovereenkomsten van onbepaalde duur (zoals een kredietopening bijvoorbeeld), zal de kredietgever de overeenkomsten dienen aan te passen aan het nieuwe regime tegen uiterlijk 3 mei 2020. (zie de bepalingen inzake de inwerkingtreding).

(3) het hypothecair krediet met onroerende bestemming voor de aankoop van een binnenvaartuig

«de kredietovereenkomst strekkende tot het verwerven of het behoud van een gebouw zoals bedoeld onder art. 2, eerste lid van de wet van 26 maart 2012» wordt eveneens gekwalificeerd als een hypothecair krediet met onroerende bestemming. In werkelijkheid beoogt de bepaling plezierboten die geen schepen zijn die gebruikt of geschikt of bestemd om te worden gebruikt op zee (in de zin van art. 1, § 1, van de wet van 21 december 1990 betreffende de registratie van zeeschepen) of de binnenschepen die «, gewoonlijk gebruikt of bestemd voor de vaart in de (binnenwateren) ten behoeve van personen- of goederenvervoer, visserij, sleepvaart, baggerwerk of enige andere winstgevende scheepvaartverrichting» (Art.271 Wetboek Koophandel). Het betreft een uitbreiding van het toepassingsgebied van de WHK die geen schepen beoogde. De wet heeft een wetsvoorstel hernomen (Parl. St. Kamer van volksvertegenwoordigers,, Zitting. 54, 835/001.) dat benadrukte dat de financiering van plezierboten tegen zware omstandigheden, volgens de wet op het consumentenkrediet de eigenaars naar het buitenland deed wenden, vooral naar Frankrijk en Holland, om aldaar hun boot in te schrijven en er een hypothecair krediet aan te gaan:Deze situatie is nadelig, zowel voor de Belgische kredietsector als voor de werkgelegenheid op de Belgische werven en hun toeleveranciers (Parl. St. Kamer van volksvertegenwoordigers,, Zitting.54, 1685/003, p. 17). De door de wet van 22 maart 2012 aangegeven mogelijkheid om plezierboten te registreren laat het dus toe om het hypothecair krediet met onroerende bestemming uit te breiden tot dit type van verrichtingen. De lopende contracten, die in het vorig regime als een consumentenkrediet werden gesloten zullen dezelfde gevolgen ondervinden als die hierboven aangehaald voor de kredieten met onroerende bestemming zonder hypothecaire zekerheid.

Hypothecair krediet met wedersamenstelling door investeringen in producten van tak 23

De administratie werd ook bevraagd naar de van toepassing zijnde wet op complexe verrichtingen, die soms gelieerd zijn aan het bekomen van een hypothecair krediet voor de verwerving van een onroerende goed, en verband houdend met de verwerving van verzekeringsproducten van tak 23. De bepalingen van toepassing op het hypothecair krediet zullen van toepassing zijn op de gehele verrichting, als deze verrichting er hoofdzakelijk toe strekt om zakelijke roerende rechten te verwerven of te behouden (of wanneer het gepaard gaat met een hypothecaire zekerheid). Als echter het krediet er toe strekt om hoofdzakelijk in producten van tak 23 te investeren, als privé-investering en er geen enkele hypothecaire zekerheid vereist is, zullen de bepalingen op het consumentenkrediet van toepassing zijn. Het is dus het hoofddoel van het krediet dat de van toepassing zijnde wet zal bepalen. Bovendien is het systeem van de wedersamenstelling van het kapitaal verboden in het consumentenkrediet (VII.87, § 3) maar toegelaten in het hypothecair krediet (VII.135 en 136).