Définition

Commentaire

La sûreté hypothécaire et application du cadre réglementé dans tous les cas

L'existence d'une sûreté hypothécaire pour garantir un crédit à un consommateur a pour conséquence de faire rentrer ce crédit dans tous les cas dans le champ d'application du crédit hypothécaire réglementé par le CDE. Que la sûreté soit consentie par le consommateur lui-même ou par un tiers-garant et que le but du crédit soit, ou non, l'acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers, il s'agira dans tous les cas d'un crédit hypothécaire au sens du CDE. Le but du crédit n'interviendra que dans un second temps pour apprécier s'il s'agit d'un crédit hypothécaire à but mobilier ou à but immobilier.

Le tiers garant doit-il être lui-même un consommateur ? La question peut être posée dès lors que les dispositions des crédits réglementés relatives aux sûretés ne protègent que les tiers garants qui sont eux-mêmes des consommateurs. La protection du CDE vise à protéger l'emprunteur. Cette protection se justifie quel que soit la nature de la sûreté et quand bien même il n'y aurait pas de sûreté. Le fait que la sûreté soit constituée par exemple par une personne morale, ne change rien au besoin de protection. On en conclut que constitue un crédit hypothécaire le crédit consenti à un consommateur et garanti par une sûreté hypothécaire constituée par une personne morale.

La sûreté hypothécaire - lien entre l’immeuble hypothéqué et le crédit.

La définition de la sûreté hypothécaire est centrale dans la détermination du champ d’application. La sûreté hypothécaire est définie à l’article I.9, 53°, de la même manière qu’elle l’était à l’article 2 de la LCH. Comme on le soulignait déjà dans le cadre de la LCH, il n’est pas requis qu’il y ait identité entre l’immeuble hypothéqué et l’immeuble acquis ou conservé par le crédit. Cette interprétation autrefois fondée sur les travaux préparatoires est confirmée en l’espèce par l’élargissement du champ d’application du crédit hypothécaire aux contrats de crédit avec une destination immobilière non garantis par une sûreté hypothécaire et aux contrats de crédit avec destination mobilière qui sont garantis par une hypothèque mais ne sont pas destinés à l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers.

Une sûreté hypothécaire: sur bien immobilier à usage résidentiel ?

Contrairement à ce que les textes des définitions du crédit hypothécaire avec une destination immobilière ou mobilière pourraient laisser croire, le crédit et la sûreté hypothécaire peuvent porter sur l’acquisition ou la conservation de droits réels immobiliers relatifs à des immeubles à usage non résidentiel. Les définitions ne renvoient d’ailleurs à l’usage résidentiel qu’en ce qui concerne la sûreté («garanti par un droit lié à un bien immobilier à usage résidentiel ou une sûreté hypothécaire ») mais, de manière délibérée, la définition de la sûreté hypothécaire ne reprend pas cette précision: L’attention est attirée sur le fait que, comme la définition de la sûreté hypothécaire peut également porter sur des biens immobiliers à usage non résidentiel, le champ d’application proposé du présent projet de loi sera plus large que celui de la directive (Doc. Parl., Ch. Repr., Sess. 54, 1685/001, p.11).

Les sûretés assimilées à l’hypothèque

L’article I.9, 53° énonce une série de sûretés assimilées à l’hypothèque. Le privilège sur immeuble est notamment celui du vendeur de l’immeuble qui accepte le paiement différé ou échelonné du prix de vente (art. 27 de la loi hypothécaire). Encore faut-il, dans ce cas de figure, que le vendeur soit un prêteur au sens de la loi, c’est-à-dire qu’il agisse dans le cadre de son activité professionnelle ou commerciale. C’est également, sous la même réserve, le privilège instauré par l’article 13 de la loi du 12 juillet 1976 relative à la réparation de certains dommages causés à des biens privés par des calamités naturelles. La loi vise également la mise en gage par l’emprunteur d’une créance contre un tiers, assortie d’une sûreté hypothécaire. La loi assimile à l’hypothèque, la subrogation du prêteur dans les droits du vendeur impayé (27, LH) (ce qui implique que le montant du crédit soit payé directement par le prêteur au vendeur).

L’article I.9, 53°, (c) assimile également à l’hypothèque, «le droit de requérir une garantie hypothécaire, même si ce droit est stipulé dans un acte distinct». Ce qui est ici visé, c’est le mandat irrévocable conféré par acte authentique par le consommateur à un tiers, d'affecter le bien en hypothèque à première demande du prêteur. L’article I.9, 53° assimile enfin à l’hypothèque, la garantie hypothécaire stipulée au profit de la personne qui constitue une sûreté. C’est donc l’hypothèse, rare en pratique, où le crédit est consenti par le prêteur avec pour seule exigence une sûreté personnelle au profit de laquelle le consommateur constitue une hypothèque.